भारत संघ बनाम। प्रेमलता व अन्य। Latest Supreme Court Judgments in Hindi

भारत संघ बनाम। प्रेमलता व अन्य।

[सिविल अपील संख्या 2022 का 176-177]

प्रेमलता बनाम. महाराष्ट्र राज्य और अन्य।

[सिविल अपील संख्या 2022 का 178-179]

एमआर शाह, जे.

1. बंबई उच्च न्यायालय, नागपुर पीठ द्वारा 2019 की प्रथम अपील संख्या 599 और 2021 की क्रॉस आपत्ति संख्या 14 में पारित आक्षेपित निर्णय और आदेश दिनांक 10.03.2021 से व्यथित और असंतुष्ट महसूस करना, जिसके द्वारा उच्च न्यायालय अधिग्रहीत भूमि के लिए मुआवजे का निर्धारण रु.6/- प्रति वर्ग फुट की दर से किया गया है, जो कि 1/3 कटौती के अधीन है, अधिग्रहणकर्ता निकाय और मूल दावेदार दोनों ने वर्तमान अपीलों को प्राथमिकता दी है।

2. वर्तमान अपीलों को संक्षेप में प्रस्तुत करने वाले तथ्य इस प्रकार हैं:

कि भूमि अधिग्रहण अधिनियम, 1894 (बाद में '1894 अधिनियम' के रूप में संदर्भित) की धारा 4 के तहत एक अधिसूचना 05.11.1992 को जारी की गई थी जिसमें बोरखेड़ी तहसील, जिला नागपुर में 65 हेक्टेयर 47 आर भूमि का अधिग्रहण करने की मांग की गई थी। उक्त भूमि को रक्षा मंत्रालय द्वारा अपने अनुसंधान एवं विकास संगठन के लिए अधिग्रहित करने की मांग की गई थी।

19 हेक्टेयर 79 आर भूमि के संबंध में अधिग्रहण की कार्यवाही को छोड़ दिया गया और वास्तविक भूमि लगभग 45 हेक्टेयर 89 आर पर आ गई। विवाद चार भूमि सर्वेक्षण संख्या 40, 41, 43/2 और 44 के संबंध में है। यहां मूल दावेदार के स्वामित्व में है (नागरिक अपील संख्या 178-179/2022 में अपीलकर्ता)।

2.1 भूमि अधिग्रहण अधिकारी ने पुरस्कार दिनांक 09.03.1995 के द्वारा भूमि असर सर्वेक्षण संख्या 43/2 के संबंध में 1,13,500/- प्रति हेक्टेयर और भूमि असर सर्वेक्षण के लिए 1,35,000/- प्रति हेक्टेयर की राशि प्रदान की। संख्या 40, 41 और 44। मूल दावेदार के कहने पर, 1894 अधिनियम की धारा 18 के तहत एक संदर्भ बनाया गया था। 1894 अधिनियम की धारा 18 के तहत संदर्भ न्यायालय ने मुआवजे को बढ़ाकर रु। 6/- प्रति वर्ग फुट, विकास शुल्क के लिए 25% की कटौती करने के बाद।

2.2 मुआवजे की राशि को बढ़ाकर रु. 6/- प्रति वर्ग फुट, 25% की कटौती के बाद, प्राप्त करने वाले निकाय ने उच्च न्यायालय के समक्ष प्रथम अपील संख्या 716/1996 के समक्ष एक अपील दायर की। निर्णय और आदेश दिनांक 21.09.2016 द्वारा,

उच्च न्यायालय ने संदर्भ न्यायालय के आदेश को रद्द कर दिया और इस आधार पर नए निर्णय के लिए कार्यवाही को वापस भेज दिया कि अधिग्रहण निकाय को संदर्भ कार्यवाही को लड़ने के लिए पर्याप्त अवसर प्रदान नहीं किया गया था। कि रिमांड पर, संदर्भ न्यायालय ने अपने निर्णय और आदेश दिनांक 28.08.2018 एलएसी संख्या 38/1995 में 25% की कटौती के बाद मुआवजे को 6/- रुपये प्रति वर्ग फुट पर बढ़ाया/निर्धारित किया।

2.3 संदर्भ न्यायालय द्वारा पारित आदेश से व्यथित और असंतुष्ट महसूस करते हुए मूल दावेदार ने मुआवजे की राशि बढ़ाने की प्रार्थना के साथ उच्च न्यायालय के समक्ष प्रथम अपील संख्या 599/2019 दायर की। अधिग्रहण करने वाले निकाय ने प्रति आपत्ति संख्या 14/2021 भी दायर की, जिसमें संदर्भ न्यायालय द्वारा पारित निर्णय और आदेश को चुनौती दी गई, जिसमें मुआवजे की राशि को बढ़ाकर रु। 6/- प्रति वर्ग फुट।

आक्षेपित निर्णय और आदेश द्वारा, उच्च न्यायालय ने एलएसी संख्या 38/1995 में संदर्भ न्यायालय द्वारा पारित निर्णय और आदेश को संशोधित किया है और यह माना है कि दावेदार अधिग्रहित भूमि के लिए 6 रुपये की दर से मुआवजे का हकदार होगा। / - प्रति वर्ग फुट, सभी वैधानिक लाभों के साथ 1/3 कटौती (संदर्भ न्यायालय के निर्णय के अनुसार 25% कटौती के बजाय) के अधीन। नतीजतन, मूल दावेदार द्वारा दी गई पहली अपील को खारिज कर दिया गया है और अधिग्रहण निकाय द्वारा दायर क्रॉस आपत्ति को पूर्वोक्त सीमा तक अनुमति दी गई है।

2.4 मूल दावेदार द्वारा दी गई पहली अपील को खारिज करते हुए उच्च न्यायालय द्वारा पारित आक्षेपित सामान्य निर्णय और आदेश से व्यथित और असंतुष्ट महसूस करना और आंशिक रूप से अधिग्रहण निकाय, दोनों, मूल दावेदार के साथ-साथ अधिग्रहण निकाय द्वारा दायर क्रॉस आपत्ति को अनुमति देना है। वर्तमान अपीलों को प्राथमिकता दी।

3. श्री केएम नटराज, अधिग्रहीत निकाय की ओर से भारत के विद्वान अतिरिक्त सॉलिसिटर जनरल ने प्रस्तुत किया है कि अधिग्रहण करने वाला निकाय उच्च न्यायालय द्वारा 6/- रुपये प्रति वर्ग फुट के मुआवजे का निर्धारण करने वाले आक्षेपित निर्णय और आदेश का विरोध कर रहा है, मुख्य रूप से निम्नलिखित आधारों पर एक तिहाई कटौती के अधीन:

i) बड़ी मात्रा में भूमि के संबंध में वर्ग फुट के आधार पर मुआवजे का निर्धारण अवैध और अनुमेय है;

ii) मुआवजे के निर्धारण के उद्देश्य से भूमि के छोटे टुकड़ों की तुलना भूमि के बड़े हिस्से से नहीं की जा सकती है; तथा

iii) विकास शुल्क की कटौती दो कारकों के आलोक में तय की जानी चाहिए, जैसे, उपयोग की सीमा और विकास की लागत।

3.1 श्री केएम नटराज, विद्वान एएसजी द्वारा जोरदार ढंग से प्रस्तुत किया गया है कि वर्तमान मामले में, अधिग्रहण की कार्यवाही लगभग 45 हेक्टेयर 89 आर की एक बड़ी सीमा के संबंध में थी। यह प्रस्तुत किया जाता है कि इसलिए, संदर्भ न्यायालय और दोनों उच्च न्यायालय ने वर्ग फुट के आधार पर मुआवजे का निर्धारण करने में घोर त्रुटि की है। यह प्रस्तुत किया जाता है कि विचाराधीन भूमि भी एक बंजर कृषि भूमि थी।

यह प्रस्तुत किया जाता है कि इसलिए बड़े पैमाने पर भूमि के संबंध में वर्ग फुट के आधार पर मुआवजे का निर्धारण अनुमेय है। एलआर द्वारा पीतांबर हेमलाल बडगुजर (मृत) के मामले में इस न्यायालय के निर्णय पर भारी निर्भरता रखी गई है। वी. उप. संभागीय अधिकारी, धुले ने (1996) 7 एससीसी 554 (पैरा 4) में रिपोर्ट किया।

3.2 विद्वान एएसजी द्वारा आगे यह तर्क दिया गया है कि संदर्भ न्यायालय और उच्च न्यायालय दोनों ने भी बिक्री के उदाहरणों पर भरोसा करने में गलती की है जो भूमि के अलग-अलग भूखंडों के संबंध में अधिग्रहित भूमि की तुलना में बहुत छोटे थे। यह प्रस्तुत किया जाता है कि यह अच्छी तरह से तय हो गया है कि भूमि के छोटे भूखंडों का बाजार मूल्य बहुत अधिक है, जब बड़ी मात्रा में भूमि खरीदी जाती है।

यह प्रस्तुत किया जाता है कि इसलिए बड़े पैमाने पर भूमि के संबंध में मुआवजे का निर्धारण करते समय छोटे भूखंडों/भूमि के पार्सल के संबंध में बिक्री के उदाहरणों पर भरोसा नहीं किया जा सकता था। भूमि अधिग्रहण अधिकारी और उप-कलेक्टर, गडवाल बनाम श्रीलता भूपाल, (1997) 9 एससीसी 628 में रिपोर्ट किए गए मामले में इस न्यायालय के निर्णय पर रिलायंस रखा गया है।

3.3 विद्वान एएसजी द्वारा आगे यह तर्क दिया गया है कि अन्यथा भी, उच्च न्यायालय ने विकास शुल्क के लिए केवल 33% की कटौती करने में गलती की है। यह विस्तार से बताया गया कि विकास शुल्क पर कटौती का निर्धारण करते समय, दो कारकों पर विचार किया जाना आवश्यक है, अर्थात, (i) विकास कार्यों के लिए उपयोग किए जाने के लिए आवश्यक क्षेत्र; और (ii) विकास कार्यों की लागत। यह प्रस्तुत किया जाता है कि 40% तक क्षेत्र का उपयोग विकास कार्यों के लिए किया जा सकता है और विभिन्न सुविधाएं प्रदान करने की लागत प्लॉट के मूल्य के 35% तक हो सकती है।

कि उपरोक्त सिद्धांतों के आलोक में और उपरोक्त दो कारकों को ध्यान में रखते हुए, उच्च न्यायालय द्वारा दी गई 33% की कटौती उचित नहीं है और उपरोक्त कारकों के प्रभाव को देखते हुए अधिक होनी चाहिए, खासकर जब भूमि बंजर कृषि भूमि। लाल चंद बनाम भारत संघ के मामले में इस न्यायालय के निर्णय पर रिलायंस रखा गया है, (2009) 15 एससीसी 769 में रिपोर्ट किया गया है और साथ ही भारत संघ बनाम दयागला देवम्मा के मामले में इस न्यायालय के निर्णय पर भरोसा किया गया है। (2018) 8 एससीसी 485।

3.4 उपरोक्त प्रस्तुतियाँ करते हुए और उपरोक्त निर्णयों पर भरोसा करते हुए, यह प्रार्थना की जाती है कि अधिग्रहणकर्ता निकाय द्वारा की गई अपीलों को अनुमति दी जाए और मूल दावेदार द्वारा की गई अपीलों को खारिज कर दिया जाए।

4. मूल दावेदार की ओर से उपस्थित विद्वान वरिष्ठ अधिवक्ता श्री गोपाल शंकरनारायणन ने जोरदार निवेदन किया है कि वर्तमान मामले में, संदर्भ न्यायालय और उच्च न्यायालय दोनों ने एक साथ विचाराधीन भूमि का बाजार मूल्य रु. अधिग्रहित भूमि की क्षमता को देखते हुए 6/- प्रति वर्ग फुट।

यह प्रस्तुत किया जाता है कि नीचे के दोनों न्यायालयों के लिए मुआवजे की समान दर देने का आधार यह है कि आसन्न भूमि सर्वेक्षण संख्या 42 को 6.25 हेक्टेयर में बदल दिया गया था और उसमें भूखंडों को रुपये में बेचा गया था। 7/- प्रति वर्ग फुट 12.03.1992 को, यानी, धारा 4 अधिसूचना दिनांक 05.11.1992 से आठ महीने पहले। इसलिए, संदर्भ न्यायालय और उच्च न्यायालय दोनों ने सर्वेक्षण संख्या 42 (उदा. 91, 92 और 93) से बेचे गए भूखंडों के बिक्री विलेख पर ठीक ही भरोसा किया है।

भगवथुला समाना और अन्य बनाम विशेष तहसीलदार और भूमि अधिग्रहण अधिकारी, विशाखापत्तनम, नगर पालिका, विशाखापत्तनम के मामलों में इस न्यायालय के निर्णयों पर भरोसा करते हुए (1991) 4 एससीसी 506 और त्रिशाला जैन बनाम उत्तरांचल राज्य, (2011) में रिपोर्ट किया गया ) 6 एससीसी 47, यह प्रस्तुत किया गया है कि छोटे भूखंडों के बिक्री उदाहरण बड़े पैमाने पर भूमि के मुआवजे के निर्धारण के लिए आधार बन सकते हैं।

4.1 मूल दावेदार की ओर से उपस्थित विद्वान अधिवक्ता द्वारा आगे यह तर्क दिया गया है कि यद्यपि आसन्न भूमि (उदा. 91, 92 और 93) की बिक्री विलेख धारा 4 अधिसूचना से आठ महीने पहले थे, जिसके द्वारा भूखंडों को रुपये में बेचा गया था। 7/- प्रति वर्ग फुट, नीचे की अदालतों ने अभी भी केवल रुपये की दर से मुआवजा दिया है। 6/- प्रति वर्ग फुट इस आधार पर कि निकटवर्ती भूमि असर सर्वेक्षण संख्या 42 का स्थान बेहतर है।

यह प्रस्तुत किया जाता है कि नीचे की अदालतों का यह तर्क गलत है जैसा कि पूर्व से देखा जा सकता है। 55. यह आग्रह किया जाता है कि केवल आसन्न भूमि असर सर्वेक्षण संख्या 42 की बिक्री के उदाहरणों पर विचार करते हुए, दावेदार कम से कम 8/- रुपये प्रति वर्ग फुट की अवधि के लिए लगभग 15% की वृद्धि देकर हकदार होगा। 12.03.1992 से 05.11.1992 तक।

4.2 अब जहां तक ​​विकास शुल्क के लिए कटौती का संबंध है, मूल दावेदार की ओर से उपस्थित विद्वान अधिवक्ता द्वारा यह जोरदार ढंग से प्रस्तुत किया जाता है कि पूर्व में लेआउट मानचित्र। 90 भूमि असर सर्वेक्षण संख्या 42 से पता चला कि केवल 15% भूमि एक लेआउट को तराशने में खो गई थी। यह प्रस्तुत किया जाता है कि विशेषज्ञ मूल्यांकनकर्ता ने भी 25% की कटौती दी थी। इसलिए, संदर्भ न्यायालय ने 25% की कटौती की अनुमति दी जिसे उच्च न्यायालय द्वारा 33% तक नहीं बढ़ाया जाना चाहिए था।

4.3 यह आगे प्रस्तुत किया गया है कि, जैसे, चूंकि आसन्न भूमि वाले सर्वेक्षण संख्या 42 के लिए कटौती केवल 15% थी, वही कटौती नीचे के दोनों न्यायालयों द्वारा दी जानी चाहिए थी। यह प्रस्तुत किया जाता है कि आगे, चूंकि विचाराधीन भूमि भारत संघ की एक अनुसंधान एवं विकास परियोजना के निर्माण के लिए अधिग्रहित की गई थी और भूस्वामी को 28 वर्षों से अधिक समय तक मुकदमा चलाने की आवश्यकता थी, नीचे के दोनों न्यायालयों द्वारा कोई कटौती नहीं दी जानी चाहिए थी। .

उपरोक्त के समर्थन में, नेल्सन फर्नांडीस और अन्य बनाम विशेष भूमि अधिग्रहण अधिकारी, दक्षिण गोवा और अन्य के मामले में (2007) 9 एससीसी 447 (पैराग्राफ 29 और 30) में रिपोर्ट किए गए इस न्यायालय के निर्णय पर भरोसा किया गया है। उपरोक्त निर्णय के आधार पर, यह प्रस्तुत किया जाता है कि अधिग्रहण का उद्देश्य कटौती की सीमा निर्धारित करने के लिए एक प्रासंगिक कारक है।

4.4 मूल दावेदार की ओर से उपस्थित विद्वान वरिष्ठ अधिवक्ता द्वारा आगे यह प्रस्तुत किया गया है कि वास्तव में दावेदार ने गैर दिखाने के लिए भूमि असर सर्वेक्षण संख्या 42 के संबंध में बिक्री के उदाहरणों (उदा. 91, 92 और 93) पर भरोसा किया था। -कृषि क्षमता। यह प्रस्तुत किया जाता है कि इस प्रकार पूर्व में बिक्री के उदाहरणों में काफी कम मूल्यांकन किया गया था। 91 से 93. पूर्व में बिक्री के उदाहरणों पर भरोसा करना। 39, 40, 41 और 47, यह प्रस्तुत किया जाता है कि एक ही गांव बोरखेड़ी की बिक्री के मामलों में अवमूल्यन और यहां तक ​​कि दो गुना से चार गुना के बीच है।

4.5 यह भी प्रस्तुत किया जाता है कि बोरखेड़ी में उसी गांव का भूमि असर सर्वेक्षण संख्या 20 रुपये में बेचा गया था। 15/- प्रति वर्ग फुट 5.6.1987 को अर्थात धारा 4 अधिसूचना दिनांक 05.11.1992 से पांच वर्ष पूर्व। यह प्रस्तुत किया जाता है कि इसलिए अधिग्रहित भूमि का मूल्य रु। 1992 में 7/- प्रति वर्ग फुट स्पष्ट रूप से पूर्व में बिक्री के उदाहरणों में पर्याप्त अवमूल्यन दर्शाता है। 91 से 93.

4.6 आगे यह भी प्रस्तुत किया जाता है कि दावेदारों ने पूर्व में संभावित खरीदारों की भी जांच की। 59, 63 और 65 यह साबित करने के लिए कि भूमि का मूल्यांकन रुपये की सीमा में होगा। 28 से रु. 40 प्रति वर्ग फुट। एआईआर 1967 एससी 465 (पैराग्राफ 6) में रिपोर्ट किए गए बिजनौर के कलेक्टर के माध्यम से रघुबंस नारायण सिंह बनाम उत्तर प्रदेश सरकार के मामले में इस न्यायालय के फैसले के मद्देनजर ये प्रस्ताव प्रासंगिक सबूत थे।

4.7 यह आगे प्रस्तुत किया गया है कि दावेदार भी पूर्व में विशेषज्ञ मूल्यांकनकर्ता की रिपोर्ट पर बहुत अधिक निर्भर था। 56 जिन्होंने विषय भूमि का मूल्य रु. 35/- प्रति वर्ग फुट। कि विशेषज्ञ मूल्यांकनकर्ताओं की साख को बचाव पक्ष के गवाह संख्या 2 द्वारा स्वीकार किया गया है क्योंकि विशेषज्ञ मूल्यांकनकर्ता एक सेवानिवृत्त सरकारी कर्मचारी है और अधिग्रहित भूमि के मूल्य के लिए अधिक सक्षम है। महेश दत्तात्रेय तीर्थकर बनाम महाराष्ट्र राज्य, (2009) 11 एससीसी 141 और उधो दास बनाम हरियाणा राज्य, (2010) 12 एससीसी 51 में रिपोर्ट किए गए मामलों में इस न्यायालय के निर्णयों पर भरोसा करते हुए, यह आग्रह किया जाता है कि विशेषज्ञ की मूल्यांकन रिपोर्ट को सामान्य रूप से स्वीकार किया जाना चाहिए।

4.8 उपरोक्त निवेदन करते हुए और पूर्वोक्त निर्णयों पर भरोसा करते हुए, यह प्रार्थना की जाती है कि मुआवजे का निर्धारण रुपये पर किया जाए। अधिग्रहित भूमि के लिए 35/- प्रति वर्ग फुट और उच्च न्यायालय द्वारा पारित आक्षेपित निर्णय और आदेश को तदनुसार संशोधित करने के लिए।

5. हमने संबंधित पक्षों के विद्वान अधिवक्ताओं को विस्तार से सुना है। शुरुआत में, यह ध्यान देने की आवश्यकता है कि संदर्भ न्यायालय ने बाजार मूल्य का निर्धारण करने वाले मुआवजे की राशि को रु। 6/- प्रति वर्ग फुट, विकास शुल्क के लिए 25% की कटौती करने के बाद, ग्राम बोरखेड़ी के भूमि असर सर्वेक्षण संख्या 42 के भूखंडों के संबंध में बिक्री विलेखों पर भरोसा करने और विचार करने के बाद, पूर्व। 91 से 93. यह भी नोट किया जाता है कि संदर्भ न्यायालय के समक्ष, जमींदार पूर्व में बिक्री के अन्य उदाहरणों पर भरोसा करता था। 50, 51 और 27.

इस तथ्य पर विचार करने के बाद कि सभी बिक्री उदाहरण छोटे भूखंडों के संबंध में थे, संदर्भ न्यायालय ने इसे खारिज कर दिया। यहां तक ​​कि उच्च न्यायालय भी पूर्व के रूप में प्रस्तुत बिक्री उदाहरणों के संबंध में संदर्भ न्यायालय द्वारा दर्ज किए गए निष्कर्षों से सहमत है। 50, 51 और 27. हम संदर्भ न्यायालय के साथ-साथ उच्च न्यायालय द्वारा पूर्व के रूप में प्रस्तुत बिक्री के उदाहरणों के बारे में पूरी तरह से सहमत हैं। 50, 51 और 27. सभी बिक्री उदाहरण छोटे भूखंडों के संबंध में हैं और यहां तक ​​कि वही उदाहरण वर्ष 1987 के थे।

वर्तमान मामले में, 1894 अधिनियम की धारा 4 के तहत वर्ष 1992 में अधिसूचना जारी की गई है। कानून की निर्धारित स्थिति के अनुसार, छोटे भूखंड/भूमि के पार्सल उसी बाजार मूल्य की पेशकश नहीं कर सकते हैं जब जमीन का एक बड़ा हिस्सा खरीदा जाता है। एक इच्छुक और विवेकपूर्ण क्रेता द्वारा खुले बाजार में। कानून की स्थापित स्थिति के अनुसार, आम तौर पर मुआवजे के निर्धारण के उद्देश्य से छोटे भूखंडों/भूमि के पार्सल के संबंध में बिक्री के उदाहरण भूमि की एक बड़ी सीमा के बराबर नहीं होते हैं।

महंती देवी बनाम जयप्रकाश एसोसिएट्स लिमिटेड के मामले में, (2019) 5 एससीसी 163 में रिपोर्ट किया गया, विलुबेन झलेजर ठेकेदार बनाम गुजरात राज्य के मामले में इस न्यायालय के निर्णय का पालन करने के बाद, (2005) 4 एससीसी 789 में रिपोर्ट किया गया , यह माना जाता है कि भूमि के बड़े हिस्से के अधिग्रहण के मामले में और उदाहरण भूमि के छोटे हिस्से के हैं, विकास लागत के लिए एक उपयुक्त कटौती होगी।

मनोज कुमार बनाम हरियाणा राज्य के मामले में, (2018) 13 एससीसी 96 में रिपोर्ट किया गया, इस न्यायालय के पास बड़े क्षेत्रों के मुआवजे का निर्धारण करने के लिए छोटे विकसित भूखंडों से संबंधित लेनदेन पर विचार करते समय आवश्यक कटौती पर विचार करने का अवसर था। यह माना जाता है कि जब एक बड़े क्षेत्र का अधिग्रहण किया जाता है, तो दो प्रकार की कटौती करनी पड़ती है, अर्थात, (i) विकास के लिए, और (ii) उदाहरण के लेन-देन के मामले में एक छोटा क्षेत्र है, कटौती करने की आवश्यकता है बड़े पथ के मूल्य पर पहुंचें।

5.1 वर्तमान मामले में, पूर्व में बिक्री उदाहरण। 50 135 वर्ग मीटर के भूखंड के संबंध में था। इसी तरह, Ex पर बिक्री का उदाहरण। 51 135 वर्ग मीटर के भूखंड के संबंध में था। यहां तक ​​​​कि Ex पर बिक्री का उदाहरण। 27 1500 वर्ग फुट के संबंध में था। यह भी ध्यान दिया जाना चाहिए कि पूर्व में बिक्री उदाहरण के संबंध में भी। 50 दिनांक 5.6.1987, निर्धारित मूल्य 10.34/- रुपये प्रति वर्ग फुट था और अब तक पूर्व में बिक्री के उदाहरण के रूप में। 51 दिनांक 10.09.1987 का संबंध है, निर्धारित मूल्य रु. 3/- प्रति वर्ग फुट।

वर्तमान मामले में, अधिग्रहित भूमि एक बड़ा क्षेत्र है, यानी 45 हेक्टेयर 89 आर। इसलिए, जैसा कि संदर्भ न्यायालय के साथ-साथ उच्च न्यायालय द्वारा ठीक से देखा और माना जाता है, बिक्री के उदाहरण पूर्व में प्रस्तुत किए गए हैं। 50, 51 और 27 बिल्कुल तुलनीय नहीं हैं। हम संदर्भ न्यायालय के साथ-साथ उच्च न्यायालय द्वारा पूर्व को खारिज करने के विचार से पूरी तरह सहमत हैं। 50, 51 और 27.

6. अब अगला अंक Ex में बिक्री के उदाहरणों के संबंध में है। 91 से 93 भूमि वाले सर्वेक्षण संख्या 42 में से भूखंडों के संबंध में, जो तुलनीय और/या तुलनीय बिक्री उदाहरणों के निकट कहा जा सकता है क्योंकि भूमि वाले सर्वेक्षण संख्या 42 अधिग्रहित भूमि के निकट था। बिक्री विलेखों के अनुसार, उदा. 91 से 93 तक, भूखंड 7/- रुपये प्रति वर्ग फुट के हिसाब से बेचे गए।

हालांकि, इस तथ्य पर विचार करते हुए कि सर्वेक्षण संख्या 42 की मुख्य सड़क तक सीधी पहुंच थी और अधिग्रहित भूमि की तुलना में चंद्रपुर-नागपुर एनएच 7 के करीब था, संदर्भ न्यायालय ने बाजार मूल्य रुपये निर्धारित किया। 6/- प्रति वर्ग फुट और विकास शुल्क के लिए 25% की कटौती के बाद मुआवजे का निर्धारण किया।

हाईकोर्ट ने डिडक्शन को 25 फीसदी से बढ़ाकर 1/3 यानी 33.33 फीसदी कर दिया है। इस प्रकार, दोनों, संदर्भ न्यायालय और साथ ही उच्च न्यायालय ने पूर्व पर बहुत अधिक भरोसा किया है। 91 से 93 तक की भूमि वाले भूखंडों के संबंध में सर्वेक्षण संख्या 42 और बाजार मूल्य निर्धारित किया। यह सच है कि एक सामान्य नियम के रूप में, मुआवजे का निर्धारण वर्ग फुट के आधार पर नहीं किया जाएगा (देखें पीतांबर हेमलाल बडगुजर (डी) बाई (सुप्रा))। हालांकि, साथ ही, किसी दिए गए मामले में, अदालत वर्ग फुट के आधार पर मुआवजे का निर्धारण विकास शुल्क के लिए उचित कटौती करने के बाद कर सकती है, अगर कोई अन्य बिक्री उदाहरण उपलब्ध नहीं है।

6.1 इस न्यायालय द्वारा लाल चंद (सुप्रा) और दयागला देवम्मा (सुप्रा) के मामलों में विकास शुल्क के लिए उचित कटौती क्या होनी चाहिए। जैसा कि लाल चंद (सुप्रा) के मामले में इस न्यायालय द्वारा आयोजित किया गया था, अविकसित कृषि भूमि (विकास की संभावना के साथ) के बड़े हिस्से के बाजार मूल्य पर पहुंचने के लिए "विकास के लिए कटौती" का प्रतिशत, के संदर्भ में छोटे विकसित भूखंडों का बिक्री मूल्य, ऐसे विकसित भूखंडों की कीमत के 20% से 75% के बीच भिन्न होता है, प्रतिशत उस लेआउट के विकास की प्रकृति पर निर्भर करता है जिसमें अनुकरणीय भूखंड स्थित हैं।

लाल चंद (सुप्रा) के मामले में निर्णय बाद में इस न्यायालय द्वारा माया देवी (मृत) के मामले में एलआरएस के माध्यम से किया गया है। वी। हरियाणा राज्य, (2018) 2 एससीसी 474 में और साथ ही आंध्र प्रदेश हाउसिंग बोर्ड बनाम के मनोहर रेड्डी के मामले में (2010) 12 एससीसी 707 में रिपोर्ट किया गया। 6.2 दयागला देवम्मा (सुप्रा) के मामले में ), उच्च न्यायालय के निर्णय और आदेश को रद्द करते हुए और विकास शुल्क के लिए 50% के स्थान पर 25% की कटौती करने के आदेश को रद्द करते हुए, जैसा कि संदर्भ न्यायालय द्वारा काटा गया था, पैराग्राफ 19 और 20 में, यह देखा गया है और निम्नानुसार आयोजित किया गया है:

"19. इन सिद्धांतों के अलावा, इस न्यायालय ने कई मामलों में यह निर्धारित किया है कि अधिग्रहित भूमि के वास्तविक बाजार मूल्य का निर्धारण करते समय विशेष रूप से जब अधिग्रहित भूमि अविकसित भूमि का एक बड़ा हिस्सा है, उचित कटौती करना उचित और उचित है अधिग्रहित भूमि के विकास के लिए खर्च के लिए यह भी लगातार माना गया है कि कटौती किस प्रतिशत पर की जानी चाहिए 10% से 86% तक भिन्न होती है और इसलिए, भूमि की प्रकृति को ध्यान में रखते हुए कटौती की जानी चाहिए, इसके तहत क्षेत्र भूमि का विकास हुआ है या नहीं और यदि हां, तो किस सीमा तक, अधिग्रहण का उद्देश्य आदि। यह भी माना गया है कि भूमि के बड़े हिस्से का बाजार मूल्य निर्धारित करते समय,भूमि के मूल्य में उचित कटौती करने के बाद भूमि के छोटे टुकड़ों के मूल्य को ध्यान में रखा जा सकता है, खासकर जब भूमि के बड़े पार्सल के बिक्री विलेख उपलब्ध नहीं होते हैं।

इस न्यायालय ने यह भी निर्धारित किया है कि अदालत को अन्य प्रासंगिक विचारों के अलावा अधिग्रहित भूमि की क्षमता को भी ध्यान में रखना चाहिए। इस न्यायालय ने यह भी माना है कि अधिनियम की धारा 23 के तहत निर्दिष्ट मापदंडों के संदर्भ में न्यायसंगत और उचित बाजार मूल्य तय करने के लिए अदालतें हमेशा इक्विटी को संतुलित करने के लिए उचित मात्रा में अनुमान लगा सकती हैं। (देखें त्रिशाला जैन बनाम उत्तरांचल राज्य [त्रिशाला जैन बनाम उत्तरांचल राज्य, (2011) 6 एससीसी 47: (2011) 3 एससीसी (सीआईवी) 178] और विट्ठल राव बनाम एलएओ [विट्ठल राव बनाम एलएओ, (2017) ) 8 एससीसी 558: (2017) 4 एससीसी (सीआईवी) 155]।)

20. उपरोक्त सिद्धांतों को ध्यान में रखते हुए, जब हम मामले के तथ्यों को ध्यान में रखते हैं, तो हम पाते हैं कि सबसे पहले, अधिग्रहित भूमि भूमि का एक बड़ा हिस्सा (101 एकड़ लगभग) है; दूसरे, यह पूरी तरह से विकसित नहीं है; तीसरा, उत्तरदाताओं (भूस्वामियों) ने अधिग्रहित भूमि के बाजार मूल्य को साबित करने के लिए एकड़ में बेची गई भूमि के बड़े टुकड़ों से संबंधित कोई उदाहरण बिक्री विलेख दायर नहीं किया है; चौथा, उदाहरण उत्तरदाताओं, विशेष रूप से Ext द्वारा भरोसा किया। पी-18 भूमि के बहुत छोटे टुकड़ों (19 गुंटा) से संबंधित है; पांचवां, बिक्री विलेख में भूमि में देखी गई तीन विशिष्ट विशेषताएं (विस्तार पी -18) अधिग्रहित भूमि में मौजूद नहीं हैं।"

7. मामले के तथ्यों के मुआवजे का निर्धारण करते समय विकास शुल्क के लिए की जाने वाली कटौती पर इस न्यायालय द्वारा निर्धारित कानून को लागू करते हुए, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि वर्तमान मामले में भूमि का एक बड़ा पार्सल 46 हेक्टेयर 89R का अधिग्रहण किया गया है। Ex पर बिक्री के उदाहरण। 91 से 93 भूमि वाले भूखंडों के संबंध में सर्वेक्षण संख्या 42, 1200 वर्ग फुट की भूमि के छोटे टुकड़ों के संबंध में है, जो गैर-कृषि विकसित भूखंड थे और यहां तक ​​कि उक्त बिक्री विलेखों में उल्लिखित बाजार मूल्य वर्ग पर थे। पैर का आधार। वर्तमान मामले में, अधिग्रहित भूमि एक बंजर कृषि भूमि है जिसमें एक गैर-कृषि क्षमता हो सकती है।

इसलिए, इस तथ्य पर विचार करते हुए कि बिक्री उदाहरण/बिक्री विलेख Ex. 91 से 93 भूमि के बहुत छोटे भूखंडों के संबंध में हैं और गैर-कृषि विकसित भूखंड थे और यहां तक ​​कि राजमार्ग पर थे और मुख्य सड़क तक पहुंच होने के कारण, हमारी राय है कि कम से कम 40% कटौती होगी विकास शुल्क के संबंध में। जैसे, उच्च न्यायालय ने कोई अच्छा कारण नहीं बताया है कि क्यों और किस आधार पर, विकास शुल्क के लिए 33.33 प्रतिशत (1/3 कटौती) की दर से कटौती करना उचित समझा।

उच्च न्यायालय ने विकास शुल्क के लिए उचित कटौती करते समय प्रासंगिक कारकों पर बिल्कुल भी विचार नहीं किया है। इसलिए, उपरोक्त निर्णयों में इस न्यायालय द्वारा निर्धारित कानून के अनुसार विकास शुल्क की उचित कटौती पर प्रासंगिक कारकों पर विचार करते हुए, और जब हम मामले के तथ्यों को ध्यान में रखते हैं, तो हम पाते हैं कि सबसे पहले, भूमि अधिग्रहण में प्रश्न भूमि की एक बड़ी सीमा है (45 हेक्टेयर 89 आर);

दूसरे, यह एक कृषि भूमि थी जो पूरी तरह से विकसित नहीं थी; तीसरा, भूमि मालिक ने अधिग्रहित भूमि के बाजार मूल्य को साबित करने के लिए एकड़ में बेची गई भूमि के बड़े टुकड़ों से संबंधित कोई उदाहरण बिक्री विलेख दायर नहीं किया है; और चौथा, उदाहरण जमींदार, विशेष रूप से पूर्व पर निर्भर करता है। 91 से 93 बहुत छोटे भूखंडों/भूमि के पार्सल से संबंधित हैं और वह भी छोटे भूखंडों के संबंध में, जिन्हें विकसित और गैर-कृषि उपयोग में परिवर्तित किया गया था और बिक्री विलेखों में भूमि में देखी गई विशिष्ट विशेषताएं, उदा। 91 से 93 अधिग्रहित भूमि में मौजूद नहीं हैं, हमारा दृढ़ मत है कि विकास शुल्क के लिए उच्च न्यायालय द्वारा कटौती के रूप में 1/3 पर कटौती को निचली तरफ कहा जा सकता है। उपरोक्त तथ्यों और परिस्थितियों और प्रासंगिक कारकों को ध्यान में रखते हुए,

8. उपरोक्त को ध्यान में रखते हुए और ऊपर बताए गए कारणों के लिए, 2022 के सिविल अपील संख्या 176-177 को आंशिक रूप से अनुमति दी जाती है। प्रथम अपील संख्या 599/2019 और प्रति आपत्ति संख्या 14/2021 में उच्च न्यायालय द्वारा पारित विवादित सामान्य निर्णय और आदेश को संशोधित किया जाता है और यह निर्देश दिया जाता है कि मूल दावेदार अधिग्रहित भूमि के लिए दर पर मुआवजे का हकदार होगा रु.6/- प्रति वर्ग फुट, विकास शुल्क के लिए 40% कटौती के अधीन, सभी वैधानिक लाभों के साथ। नतीजतन, मूल भूमि मालिक द्वारा दी गई सिविल अपील संख्या 178-179/2022 खारिज कर दी जाती है। लागत के रूप में कोई आदेश नहीं किया जाएगा।

...........................................जे। [श्री शाह]

...........................................J. [B.V. NAGARATHNA]

नई दिल्ली;

06 अप्रैल, 2022

 

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