आबिद-उल-इस्लाम बनाम। इंदर सेन दुआ | Latest Supreme Court Judgments in Hindi

आबिद-उल-इस्लाम बनाम। इंदर सेन दुआ

[सिविल अपील संख्या 9444 of 2016]

एमएम सुंदरेश, जे.

1. इस अपील में ध्यान दिल्ली के उच्च न्यायालय द्वारा दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 (संक्षेप में "अधिनियम" के लिए) की धारा 25बी(8) के परंतुक के आह्वान में पुनरीक्षण शक्ति के प्रयोग पर है।

2. अपीलार्थी के विद्वान अधिवक्‍ता और प्रतिवादी पक्षकार श्री अमित एंडली को सुना। हमने लिखित तर्कों के साथ दाखिल किए गए सभी दस्तावेजों का अवलोकन किया है।

संक्षिप्त तथ्य:

3. श्री हाजी बदरूल इस्लाम (मृतक के बाद से) वर्ष 1970 में मौखिक रूप से प्रतिवादी को पट्टे पर दी गई दो दुकानों के मूल मालिक थे। पट्टा दशकों तक जारी रहा। मूल जमींदार की मृत्यु के बाद, उसका पुत्र श्री साजिद-उल-इस्लाम उत्तराधिकार और 11.03.1980 के एक पुरस्कार के आधार पर मालिक बन गया। वह भी 21.11.1986 को समाप्त हो गया और अपीलकर्ता, जो कानून के संचालन द्वारा पुरस्कार और विरासत के माध्यम से दावा करता है, ने वर्ष 2014 में अधिनियम की धारा 25 बी के साथ पठित धारा 14 (1) (ई) के तहत बेदखली याचिका दायर की।

4. प्रतिवादी ने अन्य बातों के साथ-साथ बचाव के लिए अनुमति की मांग करते हुए एक आवेदन दायर किया, जिसमें तीन प्राथमिक तर्क दिए गए, अर्थात् (i) अपीलकर्ता का संपत्ति पर अधिकार नहीं है; (ii) संपत्ति वास्तव में शत्रु संपत्ति अधिनियम, 1968 (इसके बाद "शत्रु संपत्ति अधिनियम" के रूप में संदर्भित) के तहत भारत सरकार से संबंधित है और (iii) व्यवसाय करने के लिए उपलब्ध अन्य संपत्तियों के माध्यम से वैकल्पिक आवास उपलब्ध हैं अपीलकर्ता के रूप में अपीलकर्ता की आवश्यकता वास्तविक नहीं है।

5. विद्वान किराया नियंत्रक ने यह कहते हुए आवेदन को खारिज कर दिया कि प्रतिवादी द्वारा अपीलकर्ता के शीर्षक पर सवाल नहीं उठाया जा सकता है, वैकल्पिक आवास की उपयुक्तता के बारे में अनुमान अस्पष्ट हैं और शत्रु संपत्ति अधिनियम के तहत प्रतिबंध को संपत्तियों पर लागू नहीं किया जाएगा। प्रश्न। संयोग से, विद्वान किराया नियंत्रक द्वारा अपीलकर्ता की वास्तविक आवश्यकता पर भी चर्चा की गई है।

6. प्रतिवादी, विद्वान किराया नियंत्रक के उक्त निर्णय से असंतुष्ट होकर, अधिनियम की धारा 25बी(8) के परंतुक को लागू करते हुए दिल्ली उच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाया। यह मानने के बावजूद कि प्रतिवादी अपीलकर्ता के शीर्षक पर सवाल नहीं उठा सकता है, उक्त तथ्य को स्वीकार करते हुए एक मुकदमा दायर करने के बाद, इस आधार पर संशोधन की अनुमति दी गई थी कि अपीलकर्ता के बचाव पर अपीलकर्ता के इनकार के रूप में विचारणीय मुद्दे हैं। वैकल्पिक आवास अस्पष्ट है।

7. उच्च न्यायालय द्वारा दिए गए उक्त निर्णय की आलोचना करते हुए, वर्तमान अपील हमारे समक्ष है।

अपीलकर्ता की प्रस्तुतियाँ:

8. अपीलकर्ता के विद्वान अधिवक्ता ने प्रस्तुत किया कि उच्च न्यायालय के लिए उपलब्ध क्षेत्राधिकार सीमित और प्रतिबंधात्मक होने के कारण, विद्वान किराया नियंत्रक के तर्क पर एक विशिष्ट निष्कर्ष के बिना किया गया निर्णय एक अधिकार क्षेत्र का प्रयोग करने के बराबर होगा जो निहित नहीं है। प्रतिवादी ने तथ्यों पर भी मामला नहीं बनाया है। यह प्रतिवादी के लिए एक किरायेदार होने के लिए नहीं है कि वह किसी विशेष संपत्ति पर जोर दे, खासकर जब कब्जे पर एक स्पष्ट बयान दिया गया हो। अपीलकर्ता ने विशेष रूप से प्रतिवादी द्वारा बचाव के लिए छुट्टी की मांग करने वाले अपने आवेदन में उल्लिखित किसी भी वैकल्पिक संपत्ति के स्वामित्व से इनकार किया है।

9. प्रतिवादी द्वारा दायर अतिरिक्त दस्तावेजों पर, यह प्रस्तुत किया जाता है कि शत्रु संपत्ति (संशोधन और सत्यापन) अधिनियम, 2017 (इसके बाद "संशोधित अधिनियम" के रूप में संदर्भित) के तहत शुरू की गई कार्यवाही क्षेत्राधिकार के बिना एक थी, खासकर जब पहले एक को प्रारंभिक जांच के बाद बंद कर दिया गया था। इसे प्रमाणित करने के लिए दिनांक 04.11.2015 की रिपोर्ट पर भरोसा किया जाता है। विद्वान अधिवक्ता ने यह भी कहा है कि बाद के नोटिसों को चुनौती देने वाली कार्यवाही दिल्ली उच्च न्यायालय के समक्ष लंबित है जिसमें "कोई कठोर कदम नहीं उठाया जाना चाहिए" का आदेश पारित किया गया है। पूर्वोक्त कार्यवाही में प्रतिवादी द्वारा स्वयं को पक्षकार बनाने के लिए दायर आवेदन को प्रामाणिकता के अभाव में खारिज कर दिया गया था, जिसकी पुष्टि इस न्यायालय ने की थी।

10. दलीलों को पुष्ट करने के लिए, विद्वान वकील ने इस न्यायालय द्वारा दिए गए निम्नलिखित निर्णयों पर भरोसा किया है:

• अनिल बजाज और एन. वी विनोद आहूजा (2014) 15 एससीसी 610
• बलवंत सिंह उर्फ बंट सिंह व अन्य। v.सुदर्शन कुमार और अन्य। 2021 एससीसी ऑनलाइन एससी 114

प्रतिवादी की प्रस्तुतियाँ:

11. प्रतिवादी, जो व्यक्तिगत रूप से एक पक्ष के रूप में प्रकट होता है, ने प्रस्तुत किया कि इसमें विचारणीय मुद्दे शामिल हैं और इसलिए, उच्च न्यायालय ने संशोधन की अनुमति देने में सही था। अपीलकर्ता के शीर्षक पर गंभीर संकट है क्योंकि संपत्तियों के कुछ मालिक पड़ोसी देश पाकिस्तान में रह रहे हैं। 11.03.1980 को प्राप्त पुरस्कार बादल के नीचे है और इस प्रकार इसे अनदेखा किया जा सकता है। संशोधित अधिनियम के तहत गठित प्राधिकरण ने प्रतिवादी की स्थिति को अपने किरायेदार के रूप में मान्यता दी है। यह आगे प्रस्तुत किया गया था कि अपीलकर्ता के पास व्यवसाय चलाने के लिए उपलब्ध वैकल्पिक आवास हैं। इस प्रकार, उच्च न्यायालय के आदेश की पुष्टि करते समय, दर्ज किए गए दस्तावेजों के साक्ष्य के रूप में होने वाली बाद की घटनाओं को ध्यान में रखना होगा। प्रतिवादी ने वर्तमान अपील को खारिज करने की मांग की।

• एम.एम. कासिम बनाम मनोहर लाल शर्मा और अन्य। (1981) 3 एससीसी 36
• पीवी पपन्ना और अन्य। वी. के. पद्मनाभैया (1994) 2 एससीसी 316
• अमरजीत सिंह वि. खातून क्वामरेन (1986) 4 एससीसी 736
• D. सत्यनारायण वि. पी. जगदीश (1987) 4 एससीसी424
• प्रेसिजन स्टील एंड इंजीनियरिंग वर्क्स बनाम प्रेम देवा (1982) 3 एससीसी 270
• लियाक अहमद व अन्य। वी हबीब-उर-रहमान (2000) 5 एससीसी 708
• इंडिया अम्ब्रेला मैन्युफैक्चरिंग कंपनी और अन्य। v. एलआर और अन्य द्वारा भगबंदी अग्रवाल (मृत)। (2004) 3 एससीसी 178
• ग्राम पंचायत वि. उजागर सिंह व अन्य। (2000) 7 एससीसी 543

विचार-विमर्श

दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 के प्रासंगिक प्रावधान:

धारा 14(1)(ई):

"14. बेदखली के खिलाफ किरायेदार का संरक्षण:

(1) किसी अन्य कानून या अनुबंध में निहित कुछ भी विपरीत होने के बावजूद, किसी भी अदालत या नियंत्रक द्वारा किसी किरायेदार के खिलाफ मकान मालिक के पक्ष में किसी भी परिसर के कब्जे की वसूली के लिए कोई आदेश या डिक्री नहीं दी जाएगी: बशर्ते कि नियंत्रक , उसे निर्धारित तरीके से किए गए आवेदन पर, निम्नलिखित में से केवल एक या अधिक आधारों पर परिसर के कब्जे की वसूली के लिए आदेश दें, अर्थात्: -

XXX XXX XXX

(e) यह कि मकान मालिक द्वारा आवासीय प्रयोजनों के लिए किराये पर दिया गया परिसर वास्तविक रूप से अपने लिए या उस पर आश्रित अपने परिवार के किसी सदस्य के लिए, यदि वह उसका स्वामी है, या किसी ऐसे व्यक्ति के लिए, जिसके लाभ के लिए परिसर आयोजित किया जाता है और यह कि मकान मालिक या ऐसे व्यक्ति के पास कोई अन्य उचित रूप से उपयुक्त आवासीय आवास नहीं है। स्पष्टीकरण।-इस खंड के प्रयोजनों के लिए, "आवासीय उद्देश्यों के लिए परिसर" में कोई भी परिसर शामिल है जिसे आवास के रूप में उपयोग के लिए किराए पर दिया गया है, मकान मालिक की सहमति के बिना, वाणिज्यिक या अन्य उद्देश्यों के लिए आकस्मिक रूप से उपयोग किया जाता है;"

धारा 19:

"19. कब्जे और पुन: प्रवेश के लिए कब्जे की वसूली: (1) जहां एक मकान मालिक किरायेदार से किसी भी परिसर का कब्जा धारा के उप-धारा (1) के प्रावधान के खंड (सी) के तहत किए गए आदेश के अनुसरण में वसूल करता है। 14, इंस। 1988 के अधिनियम 57 द्वारा, धारा 10 (wf1-12-1988) [या धारा 14ए, 14बी, 14सी, 14डी और 21 के तहत], मकान मालिक को, में प्राप्त नियंत्रक की अनुमति के अलावा, ऐसा नहीं करना चाहिए। निर्धारित तरीके से, इस तरह के कब्जे को प्राप्त करने की तारीख से तीन साल के भीतर परिसर के पूरे या किसी हिस्से को फिर से किराए पर दें, और ऐसी अनुमति देने में नियंत्रक मकान मालिक को ऐसे बेदखल किरायेदार को परिसर के कब्जे में रखने का निर्देश दे सकता है।

(2) जहां एक मकान मालिक पूर्वोक्त रूप में किसी भी परिसर का कब्जा वसूल करता है और परिसर पर मकान मालिक या उस व्यक्ति द्वारा कब्जा नहीं किया जाता है जिसके लाभ के लिए परिसर आयोजित किया जाता है, ऐसा कब्जा प्राप्त करने के दो महीने के भीतर, या परिसर में कब्जा कर लिया गया है , कब्जा प्राप्त करने की तारीख से तीन साल के भीतर किसी भी समय, उप-धारा (1) के तहत नियंत्रक की अनुमति प्राप्त किए बिना बेदखल किरायेदार के अलावा किसी अन्य व्यक्ति को फिर से किराए पर देना या ऐसे परिसर का कब्जा किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित किया जाता है उन कारणों के लिए जो प्रकट नहीं होते हैं! नियंत्रक वास्तविक होने के लिए, नियंत्रक, इस तरह के बेदखल किरायेदार द्वारा इस संबंध में किए गए आवेदन पर, निर्धारित समय के भीतर, मकान मालिक को किरायेदार को परिसर के कब्जे में रखने या उसे इस तरह के मुआवजे का भुगतान करने का निर्देश दे सकता है नियंत्रक ठीक सोचता है।

धारा 25बी

"25बी। वास्तविक आवश्यकता के आधार पर बेदखली के लिए आवेदनों के निपटान के लिए विशेष प्रक्रिया:

XXX XXX XXX

(5) नियंत्रक किरायेदार को आवेदन का विरोध करने के लिए छुट्टी देगा यदि किरायेदार द्वारा दायर हलफनामे में ऐसे तथ्यों का खुलासा होता है जो मकान मालिक को खंड (सी) में निर्दिष्ट आधार पर परिसर के कब्जे की वसूली के लिए आदेश प्राप्त करने से वंचित करेगा। ) धारा 14 की उप-धारा (1) के परंतुक के तहत या धारा 14ए के तहत।

XXX XXX XXX

(8) इस धारा में निर्दिष्ट प्रक्रिया के अनुसार नियंत्रक द्वारा किए गए किसी भी परिसर के कब्जे की वसूली के आदेश के खिलाफ कोई अपील या दूसरी अपील नहीं होगी: बशर्ते कि उच्च न्यायालय, स्वयं को संतुष्ट करने के उद्देश्य से कि ए इस धारा के तहत नियंत्रक द्वारा दिया गया आदेश कानून के अनुसार है, मामले के रिकॉर्ड की मांग करें और उसके संबंध में ऐसा आदेश पारित करें जो वह ठीक समझे।"

धारा 14(1)(ई) के तहत आवश्यकता:

12. धारा 14(1)(ई) में बेदखली के नियमित तरीके का अपवाद है। इस प्रकार, ऐसे मामले में जहां एक मकान मालिक अपनी वास्तविक आवश्यकता के लिए किराए के परिसर के कब्जे के लिए एक आवेदन करता है, सीखा किराया नियंत्रक अधिनियम के तहत निर्धारित सुरक्षा के साथ छूट दे सकता है और फिर बेदखली का आदेश दे सकता है। आवश्यकता वास्तविक आवश्यकता का अस्तित्व है, जब कोई अन्य "यथोचित उपयुक्त आवास" नहीं है।

इसलिए, दो आधारों पर संतुष्टि होनी चाहिए, अर्थात् (i) आवश्यकता वास्तविक होना और (ii) उचित रूप से उपयुक्त आवासीय आवास की अनुपलब्धता। उपयुक्तता के साथ इस तरह की तार्किकता को मकान मालिक के नजरिए से देखा जाना चाहिए न कि किराएदार के नजरिए से। जब विद्वान किराया नियंत्रक इस निष्कर्ष पर पहुंचता है कि एक वास्तविक आवश्यकता मौजूद है और संतुष्टि के साथ युग्मित है कि कोई उपयुक्त आवासीय आवास नहीं है, धारा 14(1)(ई) के तहत अनिवार्य दो शर्तें संतुष्ट हैं।

13. हम इंद्रजीत कौर बनाम निर्पाल सिंह, (2001) 1 एससीसी 706 में इस न्यायालय के निर्णय का उपयोगी रूप से उल्लेख कर सकते हैं: "9. अध्याय III-ए कुछ आवेदनों के सारांश परीक्षण से संबंधित है जिसमें स्पष्ट रूप से कहा गया है कि एक मकान मालिक द्वारा प्रत्येक आवेदन के लिए अधिनियम की धारा 14 की उप-धारा (1) के परंतुक के खंड (ई) में निर्दिष्ट आधार पर या धारा 14-ए या 14-बी या 14-सी या 14-डी के तहत कब्जे की वसूली से निपटा जाएगा अधिनियम की धारा 25-बी में निर्धारित विशेष प्रावधानों के अनुसार। इस अध्याय की व्यापक योजना के अनुसार एक किरायेदार को उपरोक्त प्रावधानों में उल्लिखित आधारों पर बेदखली के लिए दायर एक आवेदन को चुनौती देने से रोका जाता है, जब तक कि वह बेदखली याचिका का विरोध करने के लिए नियंत्रक। बचाव के लिए छुट्टी प्राप्त करने में चूक या उसे छुट्टी देने से मना कर दिया जाता है, बेदखली का आदेश इस प्रकार है।ऐसा प्रतीत होता है कि संक्षिप्त परीक्षण का सहारा उन आधारों की प्रकृति को ध्यान में रखते हुए अपनाया गया है जिन पर देरी से बचने के लिए बेदखली की मांग की गई है ताकि मकान मालिक को उसके वास्तविक अधिकार के लिए परिसर के तत्काल कब्जे के अधिकार से वंचित या वंचित नहीं किया जाना चाहिए। उपयोग।

10. साथ ही, यह कानून में अच्छी तरह से स्थापित और स्वीकृत स्थिति है कि किसी को भी उसके खिलाफ मामले को खारिज करने के लिए पर्याप्त और प्रभावी अवसर प्रदान किए बिना एक परिसर से बेदखली जैसी नागरिक परिणाम भुगतना नहीं पड़ेगा, जिसके परिणामस्वरूप उसे कठिनाई होगी और याचिका के अनुसार अपना मामला स्थापित करें।

11. जैसा कि अधिनियम की धारा 25-बी(4) और (5) से स्पष्ट है, एक किरायेदार पर रखा गया बोझ हल्का और सीमित है यदि उसके द्वारा दायर हलफनामे में ऐसे तथ्यों का खुलासा होता है जो मकान मालिक को आदेश प्राप्त करने से वंचित कर देगा। अधिनियम की धारा 14(1) के परंतुक के खंड (ई) में निर्दिष्ट आधार पर परिसर के कब्जे की वसूली के लिए, जिससे हम इस मामले में संबंधित हैं, बचाव के लिए छुट्टी देने के लिए पर्याप्त हैं।

12. एक मकान मालिक, जिसे अपने निवास और व्यवसाय के लिए एक परिसर की आवश्यकता होती है, एक किरायेदार की बेदखली की प्रतीक्षा में लंबे समय तक पीड़ित नहीं होना चाहिए। उसी समय एक किरायेदार को एक परिसर से सरसरी तौर पर बाहर नहीं किया जा सकता है, भले ही वह प्रथम दृष्टया यह कहने में सक्षम हो कि मकान मालिक का दावा वास्तविक या अस्थिर नहीं है और इस तरह बेदखली का आदेश प्राप्त करने का हकदार नहीं है। इसलिए अध्याय III-ए की व्यापक योजना के भीतर और विशेष रूप से धारा 25-बी की स्पष्ट शर्तों और भाषा के संबंध में एक बेदखली याचिका लड़ने के लिए किरायेदार को बचाव के लिए छुट्टी देने या अस्वीकार करने में दृष्टिकोण सतर्क और विवेकपूर्ण होना चाहिए ( 5).

13. हमारा सुविचारित विचार है कि एक ऐसे चरण में जब किरायेदार बचाव के लिए छुट्टी चाहता है, तो यह पर्याप्त है यदि वह प्रथम दृष्टया ऐसे तथ्यों का खुलासा करके मामला बनाता है जो मकान मालिक को बेदखली का आदेश प्राप्त करने से वंचित करेगा। यह कहना एक सही तरीका नहीं होगा कि जब तक उस स्तर पर किरायेदार खुद एक मजबूत मामला स्थापित नहीं करता है, जैसा कि मकान मालिक के अनुकूल नहीं होगा, तब तक बचाव की छुट्टी नहीं दी जानी चाहिए जब यह धारा 25-बी (5) की आवश्यकता नहीं है। . बचाव के लिए मांगी गई छुट्टी भी केवल पूछने या नियमित तरीके से नहीं दी जा सकती है जो अधिनियम के अध्याय III-ए में निहित विशेष प्रावधानों के उद्देश्य को विफल कर देगी।

बचाव के लिए छुट्टी से इनकार नहीं किया जा सकता है, जहां एक बेदखली याचिका केवल एक डिजाइन या मकान मालिक की इच्छा पर एक किरायेदार से परिसर के कब्जे की वसूली के लिए धारा 14 की उप-धारा (1) के प्रावधान के खंड (ई) के तहत दायर की जाती है, जब तथ्य की बात के रूप में आवश्यकता वास्तविक नहीं हो सकती है। ऐसे मामले में छुट्टी देने से इनकार करने से किरायेदार को बेदखल कर दिया जाता है, जिसके परिणामस्वरूप उसे और उसके परिवार के सदस्यों को बहुत कठिनाई होती है, यदि कोई हो, हालांकि वह यह स्थापित कर सकता है कि अगर केवल छुट्टी दी जाती है तो मकान मालिक को बेदखली के आदेश के लिए अयोग्य घोषित किया जाएगा। बचाव के लिए छुट्टी देने के चरण में, पार्टियां प्रतिद्वंद्वी की दलीलों के समर्थन में हलफनामों पर भरोसा करती हैं।

हलफनामे में किए गए दावे और प्रतिवाद सुरक्षित और स्वीकार्य सबूत नहीं दे सकते हैं ताकि एक या दूसरे तरीके से एक सकारात्मक निष्कर्ष पर पहुंच सकें जब तक कि यह दिखाने के लिए एक मजबूत और स्वीकार्य सबूत उपलब्ध न हो कि किरायेदार द्वारा दायर आवेदन में प्रकट किए गए तथ्य बचाव के लिए छुट्टी मांगना या तो तुच्छ, अस्थिर या सबसे अनुचित था। एक मामला लें जब व्यक्तिगत आवश्यकता के आधार पर कब्जा मांगा जाता है, एक मकान मालिक को अपनी जरूरत स्थापित करनी होती है, न कि उसकी इच्छा। धारा 14 की उप-धारा (1) के प्रावधान के खंड (ई) के तहत एक मकान मालिक को उसकी वास्तविक आवश्यकता के आधार पर किराए के परिसर के कब्जे को पुनर्प्राप्त करने में सक्षम बनाता है।

यह एक सक्षम प्रावधान होने के नाते, अनिवार्य रूप से अपने मामले को सकारात्मक रूप से स्थापित करने का भार जमींदार पर है। संक्षेप में, एक पूरी तरह से तुच्छ और पूरी तरह से अस्थिर बचाव एक किरायेदार को बचाव के लिए जाने का अधिकार नहीं दे सकता है, लेकिन जब एक विचारणीय मुद्दा उठाया जाता है तो क़ानून द्वारा ही किराया नियंत्रक पर छुट्टी देने के लिए एक कर्तव्य रखा जाता है। छुट्टी देने के चरण में असली परीक्षा यह होनी चाहिए कि क्या प्रथम दृष्टया बचाव के लिए छुट्टी की मांग करने वाले हलफनामे में बताए गए तथ्यों से पता चलता है कि मकान मालिक को बेदखली का आदेश प्राप्त करने से वंचित किया जाएगा और यह नहीं कि अंत में बचाव विफल हो सकता है या नहीं।

यह याद रखना अच्छा है कि जब बचाव के लिए छुट्टी से इनकार किया जाता है, तो बेदखली के गंभीर परिणाम होंगे और छुट्टी मांगने वाली पार्टी को जिरह द्वारा बेदखली याचिका में किए गए दावों की सच्चाई का परीक्षण करने के अवसर से वंचित कर दिया जाता है। यह भी देखा जा सकता है कि जिन मामलों में छुट्टी दी जाती है, उन मामलों में भी बेदखली याचिकाओं के शीघ्र निपटान के लिए इसी अध्याय में प्रावधान किए गए हैं। धारा 25-बी (6) में कहा गया है कि जहां किरायेदार को बेदखली के आवेदन को चुनौती देने के लिए छुट्टी दी जाती है, नियंत्रक आवेदन की सुनवाई जल्द से जल्द शुरू करेगा। धारा 25-बी(7) ऐसे मामलों में अपनाई जाने वाली प्रक्रिया की बात करती है।

धारा 25-बी(8) उच्च न्यायालय में पुनरीक्षण के प्रावधान को छोड़कर कब्जे की वसूली के आदेश के खिलाफ अपील पर रोक लगाती है। इस प्रकार धारा 25-बी(6), (7) और (8) के संयुक्त प्रभाव से बेदखली की याचिकाओं का शीघ्र निपटान होगा ताकि एक मकान मालिक को लंबे समय तक इंतजार करने और पीड़ित होने की आवश्यकता न हो। दूसरी ओर, जब एक किरायेदार को बचाव के लिए छुट्टी से वंचित कर दिया जाता है, हालांकि उसके पास अपना बचाव साबित करने का उचित मौका होता है, तो उसे बड़ी कठिनाई का सामना करना पड़ेगा। इस दृष्टि से प्रतिस्पर्धी दावों के संबंध में एक संतुलित दृष्टिकोण लिया जाना चाहिए।"

14. हम आगे इस न्यायालय के फैसले पर अनिल बजाज और अन्य पर भरोसा करना चाहते हैं। v. विनोद आहूजा, (2014) 15 एससीसी 610:

"6. वर्तमान मामले में यह स्पष्ट है कि जब मकान मालिक (अपीलार्थी 1) एक संकरी गली में स्थित एक दुकान परिसर से अपना व्यवसाय कर रहा है, किरायेदार मुख्य सड़क पर स्थित परिसर पर कब्जा कर रहा है जिसे मकान मालिक मानता है अपने स्वयं के व्यवसाय के लिए अधिक उपयुक्त होने के लिए। रिकॉर्ड पर सामग्री, वास्तव में, यह खुलासा करती है कि मकान मालिक ने किरायेदार को किराए के परिसर के बदले संकरी गली में स्थित परिसर की पेशकश की थी जिसे किरायेदार ने अस्वीकार कर दिया था। यह नहीं है किरायेदार का मामला है कि मकान मालिक, अपीलकर्ता 1, उस किराएदार परिसर का उपयोग करने का प्रस्ताव नहीं करता है जहां से उसके व्यवसाय के प्रयोजनों के लिए बेदखली की मांग की गई है। यह किरायेदार भी नहीं है'यदि मकान मालिक का कब्जा प्राप्त करने के बाद किराए के परिसर को किराए पर देने/खाली रखने का प्रस्ताव है या उसका उपयोग करना किसी भी तरह से मकान मालिक की आवश्यकता के साथ असंगत है।

किरायेदार का तर्क यह है कि मकान मालिक के पास कई अन्य दुकान घर हैं जिनसे वह अलग-अलग व्यवसाय कर रहा है और इसके अलावा मकान मालिक के पास अन्य परिसर हैं जहां से किराए के परिसर से प्रस्तावित व्यवसाय को प्रभावी ढंग से किया जा सकता है। इसके लिए कानून के स्थापित सिद्धांत की पुनरावृत्ति की शायद ही कोई आवश्यकता होगी कि किरायेदार के लिए मकान मालिक को यह निर्देश देना नहीं है कि मकान मालिक से संबंधित संपत्ति का उपयोग उसके व्यवसाय के उद्देश्य के लिए कैसे किया जाना चाहिए। इसके अलावा, तथ्य यह है कि मकान मालिक विभिन्न अन्य परिसरों से व्यवसाय कर रहा है, जब तक कि वह अपने स्वयं के व्यवसाय के लिए उक्त किराएदार परिसर का उपयोग करने का इरादा रखता है, तब तक वह किराए के परिसर से बेदखली लेने के अपने अधिकार को रोक नहीं सकता है।"

15. धारा 25बी(5) के तहत परिकल्पित बचाव के लिए छुट्टी का लाभ उठाने के लिए, केवल एक दावा ही पर्याप्त नहीं होगा क्योंकि धारा 14 (1) (ई) एक अनुमान बनाता है जो विद्वान किराया नियंत्रक की वास्तविक आवश्यकता की संतुष्टि के अधीन है। जमींदार के पक्ष में जो स्पष्ट रूप से एक विचारणीय मुद्दे को उठाने की सीमा तक पदार्थ की कुछ सामग्री के साथ खंडन योग्य है। बचाव के लिए छुट्टी की मांग करने वाले आवेदन पर निर्णय लेने में किराया नियंत्रक की संतुष्टि स्पष्ट रूप से व्यक्तिपरक है। प्रायिकता की डिग्री रेंट कंट्रोलर की व्यक्तिपरक संतुष्टि का निर्माण करने वाली प्रमुखता में से एक है। इस प्रकार, न्यायनिर्णयन की गुणवत्ता केवल चांदनी और पर्याप्त सामग्री और सबूत के बीच है जो बेदखली के लिए एक सामान्य आवेदन की अस्वीकृति के लिए है।

16. अनुमान लगाने से पहले, मकान मालिक का कर्तव्य है कि वह पर्याप्त औसत द्वारा समर्थित प्रथम दृष्टया सामग्री को रखे। इसके बाद ही, अनुमान आकर्षित होता है और किरायेदार पर जिम्मेदारी बदल जाती है। धारा 14(1)(ई) की तुलना में धारा 25बी के उद्देश्य को धारा 19 के तहत निहित एक अन्य प्रावधान के आलोक में देखा जाना चाहिए। धारा 19, बेदखल किए गए किरायेदार को फिर से कब्जा करने का अधिकार देती है यदि कोई अनुपालन नहीं है मकान मालिक की ओर से बेदखली के बाद भी, परिसर को इच्छित उद्देश्य के लिए उपयोग करने के लिए।

ऐसा अधिकार केवल एक किरायेदार के लिए उपलब्ध है जो मकान मालिक द्वारा धारा 14 (1) (ई) की अनुमति के तहत दायर आवेदन पर बेदखल हो गया था। इस प्रकार, धारा 19 अन्य बातों के साथ-साथ त्वरित कब्जे को सुविधाजनक बनाने वाले विधायी उद्देश्य पर अधिक प्रकाश डालती है। अपील के अधिकार को नकारते हुए, धारा 25बी(8) के परंतुक में भी वस्तु परिलक्षित होती है।

17. एक समसामयिक प्रावधान से निपटते हुए, बलदेव सिंह बाजवा बनाम मनीष सैनी, (2005) 12 एससीसी 778 में इस न्यायालय ने प्रक्रिया को संक्षेप में रखते हुए उपरोक्त स्थिति को स्पष्ट करते हुए प्रसन्नता व्यक्त की। ऐसे मामले में, किरायेदार से अपेक्षा की जाती है कि वह एक विचारणीय मुद्दे को उठाने के लिए पर्याप्त घोषणा के रूप में प्रस्तुत तथ्यों के समर्थन में पर्याप्त और उचित सामग्री रखे। सामान्य प्रक्रियात्मक मार्ग के बिना, जमींदारों के एक वर्ग के लिए न केवल त्वरित बल्कि प्रभावी उपाय की सुविधा के लिए धारा 25बी के पीछे की वस्तु को कोई नहीं देख सकता है। इस संबंध में, हम बलदेव सिंह (सुप्रा) में इस अदालत के फैसले को उद्धृत करना चाहते हैं:

"14. वाक्यांश "वास्तविक आवश्यकता" या "वास्तविक आवश्यकता" या "सद्भावना में उचित रूप से आवश्यक" या "आवश्यक", अंतर्निहित विधायी इरादे के साथ लगभग सभी किराया नियंत्रण अधिनियमों में होता है जिसे असंख्य बार माना और प्रदर्शित किया गया है विभिन्न उच्च न्यायालयों के साथ-साथ इस न्यायालय द्वारा भी, जिनमें से कुछ का हम उल्लेख करना चाहेंगे। राम दास बनाम ईश्वर चंदर [(1988) 3 एससीसी 131] में यह कहा गया है कि वास्तविक आवश्यकता वास्तविक और ईमानदार होनी चाहिए, जिसकी कल्पना की गई थी अच्छा विश्वास यह भी संकेत दिया गया था कि मकान मालिक की कब्जे की इच्छा, हालांकि ईमानदार यह अन्यथा हो सकता है, इसमें अनिवार्य रूप से एक व्यक्तिपरक तत्व है, और कानून में "आवश्यकता" बनने की इच्छा में "आवश्यकता" का उद्देश्य तत्व होना चाहिए ",जिसे केवल सभी प्रासंगिक परिस्थितियों को ध्यान में रखकर ही तय किया जा सकता है ताकि एक किरायेदार को दी जाने वाली सुरक्षा भ्रामक या कम न हो।

15. बेगा बेगम बनाम अब्दुल अहद खान [(1979) 1 एससीसी 273] में इस न्यायालय द्वारा यह माना गया था कि शब्द "उचित आवश्यकता" निस्संदेह यह मानते हैं कि केवल इच्छा या इच्छा के विपरीत आवश्यकता का एक तत्व होना चाहिए। निःसंदेह इच्छा और आवश्यकता के बीच के अंतर को ध्यान में रखा जाना चाहिए, लेकिन वास्तविक आवश्यकता को भी एक इच्छा के अलावा और कुछ नहीं बनाने के लिए नहीं।

16. सुरजीत सिंह कालरा बनाम भारत संघ [(1991) 2 एससीसी 87] में इस न्यायालय की तीन-न्यायाधीशों की खंडपीठ ने निम्नानुसार आयोजित किया है: (एससीसी पृष्ठ 99, पैरा 20)

"20. निश्चित रूप से किरायेदार वर्गीकृत जमींदारों के दावे के खिलाफ सभी प्रासंगिक तर्कों को उठाने का हकदार है। तथ्य यह है कि धारा 14-बी से 14-डी में वास्तविक आवश्यकता के शब्दों का कोई संदर्भ नहीं है, मकान मालिक को दोषमुक्त नहीं करता है यह साबित करने से कि उसकी आवश्यकता वास्तविक है या किरायेदार यह दिखाने से कि यह वास्तविक नहीं है। वास्तव में एक किरायेदार के खिलाफ बेदखली का हर दावा एक सच्चा होना चाहिए। शीर्षक से इस निर्माण के समर्थन में पर्याप्त संकेत भी है धारा 25-बी में कहा गया है कि 'वास्तविक आवश्यकता के आधार पर बेदखली के आवेदनों के निपटान के लिए विशेष प्रक्रिया'।

17. शिव सरूप गुप्ता बनाम डॉ महेश चंद गुप्ता [(1999) 6 एससीसी 222] में इस न्यायालय ने वास्तविक आवश्यकता के पहलू से निपटने के दौरान कहा है कि महसूस की गई आवश्यकता की भावना जो एक ईमानदार, ईमानदार इच्छा का परिणाम है एक किरायेदार को बेदखल करने के बहाने या बहाने के विपरीत, मकान मालिक के साथ प्रचलित मन की स्थिति को संदर्भित करता है। जमींदार के दिमाग में झाँकने का एक ही तरीका है कि तथ्यों के न्यायाधीश द्वारा खुद को जमींदार की कुर्सी पर रखकर और फिर खुद से एक सवाल किया जाए - क्या दिए गए तथ्यों में, जमींदार द्वारा पुष्टि की गई, आवश्यकता है परिसर पर कब्जा करना स्वाभाविक, वास्तविक, ईमानदार और ईमानदार कहा जा सकता है।

XXX XXX XXX

19. ... हमारे विचार में किरायेदारों के लिए प्रासंगिक प्रावधानों में अंतर्निहित सुरक्षा है कि जब भी मकान मालिक अदालत का दरवाजा खटखटाएगा तो वह तब संपर्क करेगा जब उसकी जरूरत वास्तविक और वास्तविक होगी। यह, निश्चित रूप से, किरायेदार के अधिकार के अधीन है, लेकिन मजबूत और ठोस सबूत के साथ। हमारे विचार में, किरायेदार की बेदखली के लिए एनआरआई जमींदारों द्वारा धारा 13-बी के तहत की गई कार्यवाही में, अदालत यह मानेगी कि याचिका में मकान मालिक की आवश्यकता वास्तविक और प्रामाणिक है। लेकिन यह किरायेदार को यह साबित करने से वंचित नहीं करेगा कि वास्तव में और कानून में मकान मालिक की आवश्यकता वास्तविक नहीं है। यह साबित करने के लिए कि मकान मालिक की आवश्यकता वास्तविक नहीं है, किरायेदार पर भारी बोझ पड़ेगा।

इस तथ्य को साबित करने के लिए किरायेदार को दस्तावेजी साक्ष्य द्वारा समर्थित सभी आवश्यक तथ्य और विवरण देने के लिए कहा जाएगा, यदि उपलब्ध हो, तो हलफनामे में ही अपनी याचिका का समर्थन करने के लिए, ताकि नियंत्रक निर्णय लेने और निर्णय लेने की स्थिति में हो। मकान मालिक की वास्तविक या वास्तविक आवश्यकता। किरायेदार की ओर से केवल एक दावा मकान मालिक के पक्ष में मजबूत धारणा का खंडन करने के लिए पर्याप्त नहीं होगा कि परिसर के कब्जे की उसकी आवश्यकता वास्तविक और वास्तविक है।"

18. हम आगे राम कृष्ण ग्रोवर बनाम भारत संघ, (2020) 12 एससीसी 506 में इस न्यायालय के एक हालिया निर्णय पर भरोसा करना चाहते हैं, जिसमें इस न्यायालय ने इंद्रजीत कौर (सुप्रा) और बलदेव सिंह (सुप्रा) में उपरोक्त निर्णयों पर विचार किया था। ) और बचाव और अवलोकन के लिए छुट्टी के चरण में खंडन किए जाने वाले किरायेदार पर बोझ की व्याख्या की:

"39. बचाव के लिए छुट्टी प्राप्त करने के लिए एक "मजबूत मामले" की आवश्यकता का मतलब एक अच्छा मामला है जो उचित और अच्छी तरह से आधार पर सामने आता है जिस पर किरायेदार बेदखली की कार्यवाही लड़ने के लिए छुट्टी चाहता है। इसका मतलब स्थापित करना और स्थापित करना नहीं है उस स्तर पर एक मामला संदेह और बहस के किसी भी तेज से परे। उठाए गए आधारों और दलीलों को स्पष्ट और मजबूत बचाव को प्रतिबिंबित करना चाहिए और बलदेव सिंह बाजवा [बलदेव सिंह बाजवा बनाम मनीष सैनी, (2005) 12 में पैरा 25 में उल्लिखित आधारों से संबंधित होना चाहिए। एससीसी 778]।

लागू किया गया मानक इंदरजीत कौर बनाम निर्पाल सिंह [(2001) 1 एससीसी 706] में वर्णित मापदंडों के समान है, जिसमें इस न्यायालय ने कहा था कि बचाव के लिए छुट्टी केवल पूछने पर नहीं दी जानी चाहिए, बल्कि जब दलीलें और विवाद विचारणीय हों मुद्दों और तथ्यों पर विवाद की मांग है कि गवाहों द्वारा उनकी जिरह में दायर हलफनामों की सच्चाई का पता लगाने के बाद मामले का उचित रूप से निर्णय लिया जाए। प्रत्येक मामले का निर्णय उसके गुण-दोष के आधार पर होना चाहिए न कि किसी पूर्वकल्पित अनुमानों और अनुमानों के आधार पर। अनिवासी भारतीयों द्वारा बेदखली की एक सरल प्रक्रिया प्रदान करके, धारा 13-बी किरायेदारों के अधिकारों को कम नहीं करती है। यह किरायेदारों को योग्यता के आधार पर अपना मामला स्थापित करने का मौका देता है और जब मामले को मुकदमे में ले जाने के लिए उचित और आवश्यक हो। इसलिए किसी भी तरह से,

संशोधन का दायरा

19. वास्तव में, हम धारा 25बी(8) के परंतुक के दायरे और दायरे से अधिक चिंतित हैं। परंतुक उप-धारा (5) के तहत दायर एक आवेदन पर विद्वान किराया नियंत्रक द्वारा पारित आदेश के खिलाफ अपील प्रदान नहीं करके एक विशिष्ट और स्पष्ट प्रतिबंध बनाता है। विधायिका का इरादा बहुत स्पष्ट है, जो अपीलीय उपचार को हटाने और उसके बाद एक और दूसरी अपील करने का है। यह एक स्पष्ट चूक है जो विधायिका द्वारा सचेत रूप से एक वाचा के माध्यम से अपील के दो चरणों के अधिकार को हटाकर की जाती है।

20. धारा 25बी(8) का प्रावधान उच्च न्यायालय को प्रक्रियात्मक अनुपालन सहित निर्णय लेने की प्रक्रिया पर एक अवर न्यायालय के अधीक्षण की प्रकृति के विद्वान किराया नियंत्रक के एक आदेश के खिलाफ पुनरीक्षण की विशेष शक्ति देता है। इस प्रकार, उच्च न्यायालय से यह अपेक्षा नहीं की जाती है कि वह अपीलीय क्षेत्राधिकार का प्रयोग करके अपने विचारों को विचारण न्यायालय के विचारों से प्रतिस्थापित और प्रतिस्थापित करे। इसकी भूमिका अपनाई गई प्रक्रिया पर खुद को संतुष्ट करना है।

उच्च न्यायालय द्वारा हस्तक्षेप का दायरा बहुत सीमित है और उन मामलों को छोड़कर जहां रिकॉर्ड के चेहरे पर स्पष्ट त्रुटि है, जिसका अर्थ केवल यह होगा कि किसी भी निर्णय के अभाव में, उच्च न्यायालय को परेशान करने का उपक्रम नहीं करना चाहिए ऐसा निर्णय। ऐसे मामलों में लगातार जांच करने की कोई आवश्यकता नहीं है, जो अन्यथा अधीक्षण की शक्ति को एक नियमित प्रथम अपील, एक अधिनियम, जिसे विधायिका द्वारा पूरी तरह से प्रतिबंधित कर दिया गया है, में परिवर्तित करने के बराबर होगा। सरला आहूजा बनाम यूनाइटेड इंडिया इंश्योरेंस कंपनी लिमिटेड, (1998) 8 SCC 119 में इस न्यायालय के निर्णय को उद्धृत करने के अलावा, हम कानून के इस व्यवस्थित प्रस्ताव पर आगे नहीं जाना चाहते हैं:

"5. अधिनियम की धारा 25-बी "वास्तविक आवश्यकता के आधार पर बेदखली के लिए आवेदन के निपटान के लिए विशेष प्रक्रिया" निर्धारित करती है। उपधारा (1) कहती है कि धारा 14 में निर्दिष्ट आधार पर कब्जे की वसूली के लिए प्रत्येक आवेदन (1) (ई) अधिनियम की धारा 25-बी में निर्दिष्ट प्रक्रिया के अनुसार निपटा जाएगा। उप-धारा (8) कहती है कि किसी के कब्जे की वसूली के आदेश के खिलाफ कोई अपील या दूसरी अपील नहीं होगी। इस खंड में निर्दिष्ट प्रक्रिया के अनुसार किराया नियंत्रक द्वारा बनाया गया परिसर। उस उप-अनुभाग का प्रावधान इस प्रकार पढ़ता है: "बशर्ते कि उच्च न्यायालय, स्वयं को संतुष्ट करने के उद्देश्य से कि इस धारा के तहत नियंत्रक द्वारा किए गए आदेश कानून के अनुसार है,मामले के अभिलेख मंगवाएं और उसके संबंध में ऐसा आदेश पारित करें जो वह ठीक समझे।"

6. उपरोक्त परंतुक इंगित करता है कि उच्च न्यायालय की शक्ति पर्यवेक्षी प्रकृति की है और इसका उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि जब वह आदेश पारित करता है तो किराया नियंत्रक कानून के अनुरूप होता है। मामले के अभिलेखों को देखने पर उच्च न्यायालय की संतुष्टि सीमित क्षेत्र तक ही सीमित होनी चाहिए कि किराया नियंत्रक का आदेश "कानून के अनुसार" है। दूसरे शब्दों में, उच्च न्यायालय यह सुनिश्चित करने के लिए अभिलेखों की जांच करेगा कि धारा 25-बी के तहत आदेश पारित करने में किराया नियंत्रक द्वारा कोई अवैधता की गई है या नहीं। उच्च न्यायालय के लिए उस अभ्यास में एक अलग तथ्य निष्कर्ष पर आने की अनुमति नहीं है जब तक कि तथ्यों पर किराया नियंत्रक द्वारा निष्कर्ष इतना अनुचित न हो कि कोई भी किराया नियंत्रक उपलब्ध सामग्री पर इस तरह के निष्कर्ष तक नहीं पहुंचना चाहिए।

7. यद्यपि, शब्द "संशोधन" अधिनियम की धारा 25-बी(8) के परंतुक में नियोजित नहीं है, यह उसमें प्रयुक्त भाषा से स्पष्ट है कि प्रदत्त शक्ति पुनरीक्षण शक्ति है। कानूनी भाषा में, अपीलीय और पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार के बीच का अंतर अच्छी तरह से समझा जाता है। आमतौर पर, अपीलीय क्षेत्राधिकार पूरे मामले की दोबारा सुनवाई करने के लिए पर्याप्त होता है ताकि अपीलीय फोरम को नए निष्कर्ष पर पहुंचने में सक्षम बनाया जा सके, जो उसके समक्ष चुनौती दिए गए आदेश में पहुंचे निष्कर्षों से अप्रभावित हो। बेशक, अपील प्रावधान प्रदान करने वाला क़ानून ऐसी अपीलीय शक्तियों की चौड़ाई को सीमित या सीमित कर सकता है। इसके विपरीत, पुनरीक्षण शक्ति, अधीनस्थ न्यायाधिकरणों को कानून की सीमा के भीतर रखते हुए पर्यवेक्षण की शक्ति है।

कुछ विधानों में, पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार अधीनस्थ न्यायालय की कार्यवाही या निर्णयों की नियमितता, वैधता या औचित्य के रूप में स्वयं को संतुष्ट करने के लिए होता है। श्री राजा लक्ष्मी डाइंग वर्क्स बनाम रंगास्वामी चेट्टियार [(1980) 4 एससीसी 259] में इस न्यायालय ने शब्दों के दायरे पर विचार किया ("उच्च न्यायालय इस तरह की नियमितता के रूप में खुद को संतुष्ट करने के लिए रिकॉर्ड की मांग और जांच कर सकता है ... कार्यवाही या किसी निर्णय या आदेश की शुद्धता, वैधता या औचित्य ...") जिसके द्वारा संशोधन की शक्ति किसी विशेष क़ानून द्वारा प्रदान की गई है। इस तर्क से निपटने के लिए कि उपरोक्त शब्दों ने पुनरीक्षण प्राधिकारी को एक बहुत व्यापक शक्ति प्रदान करने का संकेत दिया है, इस न्यायालय ने उक्त निर्णय में इस प्रकार देखा है: (एससीसी पृष्ठ 262, पैरा 3) "शब्दों के समावेश द्वारा व्यक्त प्रमुख विचार 'खुद को संतुष्ट करने के लिए' धारा 25 के तहत ऐसा प्रतीत होता है कि धारा 25 के तहत उच्च न्यायालय को दी गई शक्ति अनिवार्य रूप से अधीक्षण की शक्ति है। इसलिए, धारा 25 में प्रयुक्त व्यापक भाषा के बावजूद उच्च न्यायालय को स्पष्ट रूप से केवल तथ्य के निष्कर्षों में हस्तक्षेप नहीं करना चाहिए क्योंकि यह अधीनस्थ प्राधिकारी के निष्कर्ष से सहमत नहीं है।"

8. धारा 32, दिल्ली और अजमेर किराया (नियंत्रण) अधिनियम, 1952 से निपटते हुए, जो अधिनियम की धारा 25-बी (8) के परंतुक में लगभग समान शब्द है, इस न्यायालय की तीन-न्यायाधीशों की पीठ ने कहा है इस प्रकार हरि शंकर बनाम राव गिरधारी लाल चौधरी [AIR 1963 SC 698: 1962 Supp (1) SCR 933] में: "इस प्रकार अनुभाग को अधिकार क्षेत्र की त्रुटि को ठीक करने की शक्ति से अधिक शक्ति प्रदान करने के लिए तैयार किया गया है, जिसमें धारा 115 सीमित है। लेकिन इस बात को नज़रअंदाज़ नहीं किया जाना चाहिए कि धारा - भाषा की अपनी स्पष्ट चौड़ाई के बावजूद, जहां यह उच्च न्यायालय को ऐसा आदेश पारित करने की शक्ति प्रदान करती है, जैसा कि उच्च न्यायालय उचित समझे, - प्रारंभिक शब्दों द्वारा नियंत्रित किया जाता है, जहां यह कहता है कि उच्च न्यायालय मामले के रिकॉर्ड के लिए खुद को संतुष्ट करने के लिए भेज सकता है कि निर्णय 'कानून के अनुसार' है।इसका कारण यह है कि यदि यह आवश्यक समझा गया कि पुन: सुनवाई होनी चाहिए, तो अपील का अधिकार एक अधिक उपयुक्त उपाय होगा, लेकिन अधिनियम कहता है कि आगे कोई अपील नहीं होनी चाहिए।"

या ऐसे मामले जहां असफल पक्ष को सुनवाई का उचित अवसर नहीं दिया गया है, या सबूत का बोझ गलत कंधों पर डाल दिया गया है। जब भी न्यायालय इस निष्कर्ष पर पहुंचता है कि असफल पक्ष का कानून के अनुसार उचित परीक्षण नहीं हुआ है, तो न्यायालय हस्तक्षेप कर सकता है।"

10. हालांकि, बेंच ने आगाह किया है कि उच्च न्यायालय को केवल इसलिए हस्तक्षेप नहीं करना चाहिए क्योंकि यह माना जाता है कि "संभवतः जिस न्यायाधीश ने मामले की सुनवाई की थी, वह उस निष्कर्ष पर पहुंच सकता था जिस पर उच्च न्यायालय नहीं पहुंचा होता"।

11. वर्तमान मामले में उच्च न्यायालय के विद्वान एकल न्यायाधीश ने एक अलग निष्कर्ष पर पहुंचने के लिए सबूतों का पुनर्मूल्यांकन और पुनर्मूल्यांकन किया है जैसे कि यह अपीलीय अधिकार क्षेत्र का प्रयोग कर रहा था। इसमें कोई संदेह नहीं है कि पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार का प्रयोग करते हुए भी, साक्ष्य का पुनर्मूल्यांकन किया जा सकता है, लेकिन यह सीमित उद्देश्य के लिए होना चाहिए ताकि यह पता लगाया जा सके कि तथ्य-खोज अदालत द्वारा निकाला गया निष्कर्ष पूरी तरह से अनुचित है या नहीं। आक्षेपित आदेश को पढ़ने से पता चलता है कि उच्च न्यायालय ने एक पुनरीक्षण न्यायालय के रूप में अपनी शक्ति की सीमा को पार कर लिया है। इसलिए उस स्कोर पर आक्षेपित आदेश क्षेत्राधिकार की कमी से विकृत है।

12. अधिनियम की धारा 14(1) के परंतुक का खंड (ई) मकान मालिक को पट्टे पर दी गई इमारत के कब्जे की वसूली की मांग करने के लिए एक आधार प्रदान करता है। उक्त खंड इस प्रकार पढ़ता है:

"14. (1) (ई) कि आवासीय उद्देश्यों के लिए किराये पर दिया गया परिसर मकान मालिक द्वारा अपने लिए या अपने परिवार के किसी भी सदस्य के लिए निवास के रूप में कब्जे के लिए वास्तविक रूप से आवश्यक है, यदि वह उसका मालिक है, या उसके लिए कोई भी व्यक्ति जिसके लाभ के लिए परिसर आयोजित किया जाता है और मकान मालिक या ऐसे व्यक्ति के पास कोई अन्य उचित रूप से उपयुक्त आवासीय आवास नहीं है;

स्पष्टीकरण।-इस खंड के प्रयोजनों के लिए, 'आवासीय उद्देश्यों के लिए परिसर' में कोई भी परिसर शामिल है जिसे आवास के रूप में उपयोग के लिए किराए पर दिया गया है, मकान मालिक की सहमति के बिना, वाणिज्यिक या अन्य उद्देश्यों के लिए आकस्मिक रूप से उपयोग किया जाता है;

13. यदि मकान मालिक के पास एक और आवासीय आवास है जो उचित रूप से उपयुक्त है, तो उसे खंड में निर्धारित आधार में वहन किए गए लाभ का लाभ उठाने की अनुमति नहीं है। उच्च न्यायालय के विद्वान एकल न्यायाधीश ने नोट किया है कि इस मामले में मकान मालिक ने "अपने बयान में स्वीकार किया है कि कलकत्ता में घर एक 3-बेडरूम वाला घर था जिसमें ड्राइंग/डाइनिंग रूम था और एक बेडरूम का इस्तेमाल उसके द्वारा किया गया था, दूसरा उसके द्वारा किया गया था। बेटा अपनी पत्नी के साथ और एक और शयनकक्ष अपनी बेटी के लिए रखा था जो आकर रहती थी।" यह एक कारण था जिसने विद्वान एकल न्यायाधीश को बेदखली के आदेश में हस्तक्षेप करने के लिए राजी किया।

वैकल्पिक आवासीय आवास की उपलब्धता के कारण एक मकान मालिक को धारा 14(1)(ई) में उल्लिखित जमीन के लाभ से वंचित करने के लिए, यह पर्याप्त नहीं है कि ऐसा वैकल्पिक आवास एक अलग राज्य में है। ऐसा आवास उसी शहर या कस्बे में उपलब्ध होना चाहिए, या कम से कम उसके उचित निकटता के भीतर उपलब्ध होना चाहिए यदि यह शहर की सीमा से बाहर है। खंड (ई) के उक्त अंग की व्याख्या यह नहीं की जा सकती है कि यदि मकान मालिक के पास दुनिया में कहीं भी दूसरा घर है, तो वह खंड (ई) के तहत अपने भवन के कब्जे की वसूली की मांग नहीं कर सकता है। इसलिए उच्च न्यायालय ने यह अवलोकन करने में गलती कर दी कि चूंकि कलकत्ता में मकान मालिक के पास एक और फ्लैट है, इसलिए वह दिल्ली में स्थित किराए के परिसर के कब्जे की वसूली की मांग करने से वंचित है।

14. अधिनियम की धारा 14(1) के खंड (ई) में परिकल्पित आधार की जड़ यह है कि किराएदार परिसर पर कब्जा करने के लिए मकान मालिक की आवश्यकता वास्तविक होनी चाहिए। जब एक जमींदार यह दावा करता है कि उसे अपने व्यवसाय के लिए अपने भवन की आवश्यकता है, तो किराया नियंत्रक इस अनुमान पर आगे नहीं बढ़ेगा कि आवश्यकता वास्तविक नहीं है। जब खंड की अन्य शर्तें पूरी होती हैं और जब मकान मालिक प्रथम दृष्टया मामला दिखाता है, तो किराया नियंत्रक यह अनुमान लगाने के लिए खुला है कि मकान मालिक की आवश्यकता वास्तविक है। अदालतों द्वारा अक्सर यह कहा जाता है कि यह किरायेदार के लिए नहीं है कि वह मकान मालिक को यह निर्देश दे कि वह किराएदार के परिसर पर कब्जा किए बिना खुद को कैसे समायोजित कर सकता है। जमींदार की आवश्यकता के वास्तविक प्रश्न का निर्णय करते समय,

21. उक्त निर्णय पर हाल ही में विचार किया गया है और इस न्यायालय द्वारा मोहम्मद के मामले में अनुमोदित किया गया है। इनाम बनाम संजय कुमार सिंघल, (2020) 7 एससीसी 327:

"22. सरला आहूजा बनाम यूनाइटेड इंडिया इंश्योरेंस कंपनी लिमिटेड [(1998) 8 एससीसी 119] में इस न्यायालय को दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 की धारा 25-बी(8) के प्रावधान के दायरे पर विचार करने का अवसर मिला था। इस न्यायालय ने पाया कि यद्यपि उक्त परंतुक में "संशोधन" शब्द का प्रयोग नहीं किया गया था, उसमें प्रयुक्त भाषा से, विधायी आशय स्पष्ट था कि प्रदत्त शक्ति पुनरीक्षण शक्ति थी। इस न्यायालय ने इस प्रकार देखा: (एससीसी पृष्ठ 124, पैरा 11)

"11. वर्तमान मामले में उच्च न्यायालय के विद्वान एकल न्यायाधीश ने एक अलग निष्कर्ष पर पहुंचने के लिए सबूतों का पुनर्मूल्यांकन और पुनर्मूल्यांकन किया है जैसे कि यह अपीलीय क्षेत्राधिकार का प्रयोग कर रहा था। इसमें कोई संदेह नहीं है कि पुनरीक्षण क्षेत्राधिकार का प्रयोग करते हुए भी साक्ष्य का पुनर्मूल्यांकन किया जा सकता है। , लेकिन यह पता लगाने के लिए सीमित उद्देश्य के लिए होना चाहिए कि क्या तथ्यान्वेषी अदालत द्वारा निकाला गया निष्कर्ष पूरी तरह से अनुचित है।"

इस प्रकार यह देखा जा सकता है कि इस न्यायालय ने माना है कि उच्च न्यायालय दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 के तहत पुनरीक्षण शक्तियों का प्रयोग करते हुए हालांकि सबूतों का पुनर्मूल्यांकन और पुनर्मूल्यांकन नहीं कर सका, जैसे कि यह अपीलीय अधिकार क्षेत्र का प्रयोग कर रहा था, हालांकि, यह था सीमित उद्देश्य के लिए साक्ष्य का पुनर्मूल्यांकन करने का अधिकार दिया गया है ताकि यह पता लगाया जा सके कि तथ्य-खोज अदालत द्वारा निकाला गया निष्कर्ष पूरी तरह से अनुचित है या नहीं।

23. राम नारायण अरोड़ा बनाम आशा रानी [(1999 1 एससीसी 141] में फिर से, इस न्यायालय को दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958 के तहत पूर्वोक्त शक्तियों पर विचार करने का अवसर मिला। इस न्यायालय ने इस प्रकार देखा: (एससीसी पृष्ठ 148, पैरा 12)

"12. इसमें कोई संदेह नहीं है कि दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम की धारा 25-बी (8) प्रावधान के तहत एक पुनरीक्षण याचिका का दायरा बहुत सीमित है, लेकिन फिर भी इससे पहले कार्यवाही की वैधता या औचित्य की जांच में किराया नियंत्रक, उच्च न्यायालय यह पता लगाने के लिए उपलब्ध तथ्यों की जांच कर सकता है कि क्या उसने मामले को तय करने के लिए रिकॉर्ड पर मामलों को सही ढंग से या ठोस कानूनी आधार पर संपर्क किया था। तथ्य के शुद्ध निष्कर्षों में हस्तक्षेप के लिए खुला नहीं हो सकता है, लेकिन (sic if) किसी दिए गए मामले में, तथ्य की खोज कानून के गलत आधार पर दी गई है, निश्चित रूप से यह इस तरह के मामले में हस्तक्षेप करने के लिए पुनरीक्षण न्यायालय के लिए खुला होगा।" इस प्रकार यह माना गया, कि यद्यपि उच्च न्यायालय की पुनरीक्षण शक्तियों का दायरा बहुत सीमित था, लेकिन फिर भी किराया नियंत्रक के समक्ष कार्यवाही की वैधता या औचित्य की जांच करने में, उच्च न्यायालय क्रम में उपलब्ध तथ्यों की जांच कर सकता है, यह पता लगाने के लिए कि क्या उसने मामले को तय करने के लिए रिकॉर्ड पर मामलों को सही ढंग से या ठोस कानूनी आधार पर संपर्क किया था। यह भी माना गया है कि तथ्य के शुद्ध निष्कर्षों में हस्तक्षेप करने के लिए खुला नहीं हो सकता है, लेकिन किसी दिए गए मामले में, यदि तथ्य की खोज कानून के गलत आधार पर दी गई है, तो यह पुनरीक्षण न्यायालय के लिए हस्तक्षेप करने के लिए खुला होगा। उसी के साथ।"

योग्यता पर:

22. विद्वान किराया नियंत्रक ने एक विस्तृत भाषण आदेश पारित किया। ऐसा अभ्यास करने पर, उन्होंने पाया कि वास्तविक आवश्यकता संतुष्ट है; वैकल्पिक आवास के संबंध में प्रतिवादी के कथन अस्पष्ट हैं; अपीलकर्ता के शीर्षक पर सवाल नहीं उठाया जा सकता है; और शत्रु संपत्ति अधिनियम के तहत प्रतिबंध आकर्षित नहीं होता है। इस प्रकार, यह पाया गया कि प्रतिवादी द्वारा स्थापित बचाव केवल एक चांदनी है, बचाव के लिए छुट्टी की मांग करने वाला आवेदन तदनुसार खारिज कर दिया गया था।

23. पूर्वोक्त प्रक्रिया को पूरा करने के बाद, न्यायालय ने योग्यता के आधार पर आदेश के अलावा कुछ टिप्पणियां कीं, प्रतिवादी के आचरण पर अपना अभियोग देते हुए, जिसने न केवल एक जिला न्यायाधीश बल्कि एक उच्च न्यायालय के न्यायाधीश के नाम भी हटा दिए, निश्चित रूप से नहीं मामले के लिए जर्मन।

24. उच्च न्यायालय ने प्रत्यर्थी के पूर्वोक्त आचरण की उपेक्षा करते हुए, जैसा कि विद्वान किराया नियंत्रक द्वारा नोट किया गया था, इसे अपील के रूप में मानते हुए पुनरीक्षण की अनुमति देने के लिए आगे बढ़ा। इसने विद्वान किराया नियंत्रक के निष्कर्षों को भी उलट नहीं किया, लेकिन यह मानने के लिए आगे बढ़ा कि बचाव के लिए छुट्टी मांगने वाले आवेदन के जवाब में अपीलकर्ता के इनकार अस्पष्ट हैं, वैकल्पिक आवास की दलील के बावजूद, के विवाद की अस्वीकृति के बावजूद प्रतिवादी कि वह शीर्षक पर सवाल नहीं उठा सकता है। हमारे विचार में यह दृष्टिकोण कानून की नजर में कायम नहीं रह सकता है।

25. धारा 14(1)(ई) केवल वास्तविक उद्देश्य की आवश्यकता से संबंधित है। वैकल्पिक आवास के संबंध में विवाद केवल एक आकस्मिक हो सकता है। इस तरह की आवश्यकता को उच्च न्यायालय द्वारा गलत नहीं पाया गया है, हालांकि वह ऐसा करने के लिए खुला भी नहीं है, सीमित क्षेत्राधिकार को देखते हुए जिसका उसे प्रयोग करना चाहिए था। इसलिए, जिस आधार पर संशोधन की अनुमति दी गई थी, वह स्पष्ट रूप से धारा 14 (1) (ई) और धारा 25 बी (8) में निहित प्रावधान के विपरीत गलत है।

26. हम पहले ही अधिनियम की धारा 25बी(8) की तुलना में धारा 14(1)(ई) के दायरे पर चर्चा कर चुके हैं। इसलिए, अन्य संपत्तियों का अस्तित्व, जो वास्तव में, अपीलकर्ता द्वारा अस्वीकार कर दिया गया है, प्रतिवादी के लाभ के लिए विद्वान किराया नियंत्रक के समक्ष किसी भी दलील और सहायक सामग्री के अभाव में इस प्रभाव के लिए कि वे उचित रूप से उपयुक्त नहीं हैं आवास के लिए।

27. प्रिसिजन स्टील (सुप्रा) में इस न्यायालय के फैसले पर प्रतिवादी ने पर्याप्त दावे किए। हम संबंधित प्रावधानों के दायरे पर की गई चर्चा के आलोक में उक्त निर्णय को प्रतिवादी के मामले में मदद करते हुए नहीं पाते हैं, क्योंकि केवल पूछने पर बचाव की अनुमति नहीं दी जा सकती है। हम केवल यह दोहरा सकते हैं कि विद्वान किराया नियंत्रक द्वारा दिए गए निर्णय में हमें कोई विकृति नहीं मिलती है और उच्च न्यायालय ने न केवल निश्चित रूप से अपने अधिकार क्षेत्र को त्याग दिया है, बल्कि एक तरह से इसे पार भी किया है।

28. हम यह नोट करने के लिए विवश हैं कि प्रतिवादी ने हमारे सामने भी उच्च पद धारण करने वाले व्यक्तियों के नाम को छोड़ना जारी रखा। उन्होंने अपने तर्क के दौरान गर्व से घोषणा की कि शत्रु संपत्ति अधिनियम के तहत कार्यवाही, संशोधित के रूप में, केवल एक माननीय केंद्रीय मंत्री के साथ उनकी व्यक्तिगत बैठक पर उनके कहने पर शुरू की गई थी। हम विद्वान किराया नियंत्रक द्वारा की गई प्रक्रिया को केवल गुणदोष के आधार पर मामले को तय करने के लिए उक्त कथन को आड़े नहीं आने दे सकते हैं, बावजूद इसके कि यह अचेतन और चौंकाने वाला है।

29. संशोधित अधिनियम के तहत गठित प्राधिकरण द्वारा प्रतिवादी के पक्ष में किरायेदारी के अधिकार के पुन: निर्माण का संकेत देने वाले दस्तावेजों पर बहुत अधिक भरोसा किया गया है। हम उस पर कुछ नहीं कहना चाहते और न ही उक्त संचार का हमारे आदेश पर कोई प्रभाव पड़ेगा। इन कार्यवाही में न तो उक्त प्राधिकरण हमारे सामने है और न ही इसके अस्तित्व या व्यवहार्यता पर विचार किया जा सकता है। शत्रु संपत्ति अधिनियम का दायरा, संशोधित के रूप में, बेदखली की कार्यवाही की तुलना में पहले से ही सीखा किराया नियंत्रक द्वारा निपटाया गया था, हालांकि उच्च न्यायालय द्वारा छुआ नहीं गया था।

इसके अलावा, संशोधित अधिनियम के तहत पारित नोटिसों को दी गई चुनौती पर दिल्ली उच्च न्यायालय के समक्ष एक लंबित मामले में खुद को फंसाने का प्रतिवादी का प्रयास बुरी तरह विफल हो गया क्योंकि उच्च न्यायालय ने कहा कि यह दुर्भावना से भरा हुआ है। हम आगे नोट कर सकते हैं, दिनांक 04.11.2015 की एक रिपोर्ट के माध्यम से पहले के निष्कर्ष के बावजूद, जिसमें शत्रु संपत्ति अधिनियम के तहत शत्रु संपत्ति के सहायक संरक्षक ने पाया है कि अपीलकर्ता के पूर्ववर्ती गैर-निकासी हैं और उनके द्वारा स्वामित्व वाली संपत्तियां कल्पना की किसी भी सीमा को शत्रु संपत्ति नहीं कहा जा सकता है, एक और कार्रवाई शुरू की गई है जिस पर हम कोई विचार व्यक्त नहीं करना चाहते हैं।

प्रतिवादी के अभियोग को खारिज करने वाले उच्च न्यायालय के निर्णय की न केवल इंट्रा-कोर्ट अपील को खारिज करने से पुष्टि हुई, बल्कि इस न्यायालय द्वारा विशेष अनुमति याचिका को खारिज करने की भी पुष्टि हुई। वास्तव में, शत्रु संपत्ति अधिनियम के तहत शुरू की गई कार्यवाही, संशोधित के रूप में, एक तर्कपूर्ण आदेश द्वारा दिनांक 04.11.2015 की रिपोर्ट पर विचार करने के बाद उच्च न्यायालय द्वारा भी रोक दी गई है।

30. पूर्वोक्त विश्लेषण पर विद्वान किराया नियंत्रक द्वारा पारित आदेश को बहाल करते हुए उच्च न्यायालय के आदेश को अपास्त करने में हमें कोई संकोच नहीं है। अपील स्वीकृत की जाती है। कोई लागत नहीं।

..................................जे। (संजय किशन कौल)

.................................जे। (एमएम सुंदरेश)

नई दिल्ली

अप्रैल 07, 2022

 

Thank You