प्रयोग डेवलपर्स प्रा। लिमिटेड बनाम। सुषमा अशोक शिरूर | Latest Supreme Court Judgments in Hindi

प्रयोग डेवलपर्स प्रा। लिमिटेड बनाम। सुषमा अशोक शिरूर

[सिविल अपील संख्या 6044 of 2019]

[सिविल अपील संख्या 2019 की 7149]

पामिघनतम श्री नरसिम्हा, जे.

1. उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 19861 की धारा 23 के तहत ये अपीलें राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा पारित निर्णय दिनांक 19.06.2019 से उत्पन्न होती हैं। आयोग ने अपीलकर्ता-डेवलपर को रुपये की राशि वापस करने का निर्देश दिया। 2,06,41,379 प्रतिवादी-उपभोक्ता3 को 9% प्रति वर्ष की दर से ब्याज के साथ अपार्टमेंट खरीदार समझौते के अनुसार निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट का कब्जा देने में विफलता के लिए। इन अपीलों में, हमने आयोग के आदेश को बरकरार रखा है क्योंकि इसने डेवलपर को अपार्टमेंट की डिलीवरी में अनुचित देरी के लिए उपभोक्ता द्वारा भुगतान की गई राशि को ब्याज सहित वापस करने का निर्देश दिया है।

कानून पर, हमने अधिनियम और रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत न्यायिक उपायों के बीच परस्पर क्रिया पर विचार किया है और इन विधियों के तहत उपभोक्ता के उपचारात्मक विकल्पों की व्याख्या की है। हमने माना है कि अधिनियम के तहत बनाए गए आयोग के पास अधिनियम की धारा 14 के तहत वापसी का निर्देश देने की शक्ति है। हम यह निष्कर्ष निकालते हैं कि अधिनियम और रेरा अधिनियम एक दूसरे को न तो बहिष्कृत करते हैं और न ही खंडन करते हैं और उन्हें अपने सामान्य उद्देश्य को पूरा करने के लिए सामंजस्यपूर्ण ढंग से पढ़ा जाना चाहिए।

2. मामले के संक्षिप्त तथ्य यह हैं कि डेवलपर, मैसर्स एक्सपेरिअन डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड, सेक्टर 112, गुड़गांव, हरियाणा में अपार्टमेंट इकाइयों, विंडचेंट्स के प्रमोटर हैं। उपभोक्ता ने कुल रु. 3525 वर्ग फुट का एक अपार्टमेंट बुक किया। 2,36,15,726/- विंडचेंट्स में और निर्माण से जुड़ी भुगतान योजना के लिए सहमत हुए, जिसके कारण अपार्टमेंट क्रेता समझौते दिनांक 26.12.2012 को निष्पादित किया गया। अनुबंध के खंड 10.1 के अनुसार, भवन योजना के अनुमोदन की तिथि से 42 माह के भीतर या परियोजना के लिए पर्यावरण एवं वन मंत्रालय, भारत सरकार के अनुमोदन की प्राप्ति की तिथि से या परियोजना के निर्माण की तिथि से कब्जा दिया जाना था। अनुबंध का निष्पादन जो भी बाद में हो। विलंब मुआवजे के लिए प्रदान किए गए समझौते का खंड 13। इस खंड के तहत, यदि डेवलपर ने अनुबंध में निर्धारित अवधि के भीतर कब्जा देने की पेशकश नहीं की, तो वह रुपये के परिसमापन नुकसान का भुगतान करेगा। 7.50 प्रति वर्ग फुट प्रति माह जब तक उपभोक्ता को कब्जा देने की पेशकश नहीं की जाती।

3.1 उपभोक्ता ने मूल शिकायत उपभोक्ता मामला संख्या 2648/2017 दर्ज करके राष्ट्रीय विवाद निवारण आयोग से संपर्क किया, जिसमें आरोप लगाया गया कि उसने कुल रुपये का भुगतान किया है। 2,06,41,379/- और शिकायत दर्ज होने तक भी कब्जा नहीं दिया गया था। इसलिए उसने रुपये वापस करने की मांग की। 2,06,41,379/- ब्याज के साथ 24% प्रति वर्ष

3.2 विकासकर्ता ने आयोग के समक्ष अपना लिखित बयान दाखिल किया जिसमें कहा गया था कि हालांकि 42 महीने की अवधि 26-6-20164 को समाप्त हो रही है, खरीदार केवल खण्ड 13 के तहत देरी मुआवजे का हकदार होगा, रुपये की राशि के लिए। 4,54,052/-. विलम्ब का औचित्य यह दलील देकर दिया जाता है कि परियोजना के प्रथम चरण का व्यवसाय प्रमाण पत्र दिनांक 06.12.2017 को प्राप्त कर लिया गया था और चरण-2 के लिए व्यवसाय प्रमाण पत्र के लिए आवेदन पहले ही किया जा चुका था। साक्ष्य के हलफनामे में, डेवलपर ने तर्क दिया कि उसने 23.07.2018 को व्यवसाय प्रमाण पत्र हासिल किया और उपभोक्ता को 24.07.2018 को कब्जे का नोटिस जारी किया गया था। यह दावा किया गया था कि चूंकि कब्जा सौंपा जा सकता है, इसलिए शिकायत को खारिज कर दिया जाना चाहिए।

4. आयोग ने अपने निर्णय दिनांक 19.06.2019 में, खंड 10 (परियोजना पूर्णता अवधि से संबंधित), खंड 11 (अपार्टमेंट के कब्जे और हस्तांतरण से संबंधित), साथ ही खंड 13 ( कब्जे में देरी के संबंध में)। आयोग ने पाया कि समझौता एकतरफा है, आवंटी के खिलाफ और पूरी तरह से डेवलपर्स के पक्ष में है। पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंद राघवन, 5 ("पायनियर") में इस न्यायालय के निर्णयों के बाद, आयोग ने डेवलपर को 9% की दर से ब्याज के साथ 2,36,15,726 / - की राशि वापस करने का निर्देश दिया। देहात

5.1 यह इन निष्कर्षों और आयोग के परिणामी निर्देशों के खिलाफ है कि विकासकर्ता ने वर्तमान सिविल अपील संख्या 6044/2019 दायर की है। उपभोक्ता ने सिविल अपील संख्या 7149/2019 के रूप में एक अपील भी दायर की, जिसमें आयोग के फैसले को 24% प्रति वर्ष की दर से बढ़ाए गए ब्याज के अनुदान के लिए सीमित सीमा तक चुनौती दी गई थी।

5.2 आयोग के निर्णय की आलोचना करते हुए, विकासकर्ता की ओर से श्री गगन गुप्ता ने प्रस्तुत किया कि पायनियर में इस न्यायालय के निर्णय का वर्तमान मामले के तथ्यों पर कोई अनुप्रयोग नहीं है, क्योंकि पायनियर में, न्यायालय को विलंब से निपटने की आवश्यकता नहीं थी मुआवजा खंड वर्तमान मामले की तरह। उनके अनुसार अकेले अपार्टमेंट क्रेता समझौते की शर्तें, पार्टियों के बीच संबंधों को नियंत्रित करेंगी। उन्होंने तर्क दिया कि यदि उपभोक्ता को संपत्ति पर कब्जा करने के लिए कहा जाता है तो उसे कोई पूर्वाग्रह नहीं होगा।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20166 के प्रावधानों और विशेष रूप से हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण द्वारा बनाए गए विनियमों का उल्लेख करते हुए, जिन पर पायनियर मामले में भरोसा किया गया था, उन्होंने प्रस्तुत किया कि उपभोक्ता ने उपभोक्ता संरक्षण के तहत आगे बढ़ने के लिए चुना है। अधिनियम, 1986 और इसलिए रेरा अधिनियम के प्रावधान लागू नहीं होंगे और एक मिसाल के रूप में पायनियर का पालन नहीं किया जा सकता है। विकल्प में, उन्होंने तर्क दिया कि आयोग द्वारा दिया गया ब्याज अनुदान की अवधि और ब्याज दर दोनों में अत्यधिक है।

5.3 उपभोक्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री जितेन्द्र चौधरी ने आयोग के निर्णय का सभी प्रकार से समर्थन किया और साथ ही पायनियर में इस न्यायालय के निर्णय पर विश्वास किया। अपनी अपील में, उन्होंने तर्क दिया कि आयोग द्वारा दी गई ब्याज दर बहुत कम है और उन्होंने आयोग के समक्ष याचिका में उनके द्वारा मांग की गई ब्याज दर को @ 24% प्रति वर्ष तक बढ़ाने का आग्रह किया।

6. पक्षों को सुनने के बाद निम्नलिखित मुद्दे विचार के लिए उठते हैं:

I. क्या अपार्टमेंट खरीदार समझौते की शर्तें एक 'अनुचित व्यापार व्यवहार' की राशि हैं और क्या पायनियर मामले में निर्धारित अपार्टमेंट खरीदार के समझौते की शर्तों को प्रभावी नहीं करने के लिए आयोग उचित है?

द्वितीय. क्या आयोग को उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 के तहत उपभोक्ता द्वारा जमा की गई राशि को ब्याज सहित वापस करने का निर्देश देने का अधिकार है?

III. क्या आयोग द्वारा दी गई राहत के लिए न्याय की पूर्ति के लिए किसी संशोधन की आवश्यकता है?

आरई: अंक संख्या I

7. परियोजना की पूर्णता अवधि और देरी मुआवजे से संबंधित अपार्टमेंट खरीदार समझौते के खंड 10.1 और 13.1 पर ध्यान दिया जा सकता है:

"10 परियोजना पूर्णता अवधि

10.1 "अप्रत्याशित घटना के अधीन, कुल बिक्री प्रतिफल का समय पर भुगतान और इस समझौते के अन्य प्रावधान, वर्तमान परियोजना योजनाओं के अनुसार कंपनी के अनुमानों के आधार पर, कंपनी 42 (बयालीस) की अवधि के भीतर अपार्टमेंट का कब्जा सौंपने का इरादा रखती है। ) भवन योजनाओं के अनुमोदन की तारीख से या परियोजना के लिए पर्यावरण और वन मंत्रालय, भारत सरकार के अनुमोदन की प्राप्ति की तारीख से या इस समझौते के निष्पादन की तारीख से, जो भी बाद में हो ('प्रतिबद्धता अवधि')। क्रेता आगे सहमत है कि अप्रत्याशित और अनियोजित परियोजना वास्तविकताओं के लिए प्रतिबद्धता अवधि समाप्त होने के बाद कंपनी अतिरिक्त रूप से 180 (एक सौ अस्सी) दिनों ('अनुग्रह अवधि') की समय अवधि के लिए हकदार होगी। हालांकि,इस समझौते के तहत किसी भी चूक के मामले में जिसे खरीदार द्वारा निर्धारित समय अवधि के भीतर सुधारा या ठीक नहीं किया जाता है, कंपनी ऐसी प्रतिबद्धता अवधि से बाध्य नहीं होगी।

13 विलंब मुआवजा:

13.1 यदि कंपनी ग्रेस अवधि (या इस समझौते के अर्थ के भीतर एक वैकल्पिक अपार्टमेंट) के अंत तक खरीदार को अपार्टमेंट के कब्जे की पेशकश करने में विफल रहती है, तो वह दर पर गणना की गई परिसमापन नुकसान के खरीदार को भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगी। रुपये का 7.50/- (रुपये सात और पचास पैसे मात्र) प्रति वर्ग फुट बिक्री क्षेत्र के रूप में किसी भी प्रकार के किसी भी नुकसान के पूर्ण और अंतिम निपटान के रूप में ('विलंब मुआवजा') के नोटिस की तारीख तक हर महीने की देरी या उसके हिस्से के लिए कब्ज़ा। खरीदार केवल अंतिम किस्त के भुगतान के समय और अपार्टमेंट का कब्जा लेने से पहले कंपनी को देय अन्य देय राशि और शुल्क के भुगतान/समायोजन के लिए हकदार होगा। कंपनी के खिलाफ किसी भी विवरण का कोई अन्य दावा नहीं किया जाएगा"।

8.1. अपार्टमेंट के कब्जे को सौंपने की तारीख की गणना करने के सवाल पर, आयोग ने अपने उत्तर के पैरा 2 में डेवलपर द्वारा स्वीकार किए गए तथ्य को दर्ज किया कि "खंड 10.1 के लिए ट्रिगर तिथि 26.12.2012 है, जो निष्पादन की तारीख है। अपार्टमेंट खरीदार के समझौते के बारे में"। आयोग ने इस अवधि से 42 महीने की गणना की, जो 26.06.2016 को निकली। इसके अलावा, 180 दिनों की छूट अवधि को जोड़ते हुए, डिलीवरी का समय 26.12.2016 को समाप्त हो जाएगा। यह भी एक स्वीकृत तथ्य है कि अधिभोग प्रमाण पत्र 23.07.2018 को ही प्राप्त किया गया था और उपभोक्ता को 24.07.2018 को कब्जे के लिए नोटिस जारी किया गया था। तथ्यात्मक स्थिति को देखते हुए और समझौते की शर्तों की जांच करने के बाद, आयोग ने पाया कि पायनियर में इस न्यायालय का निर्णय एक प्रासंगिक और निर्णायक मिसाल है।

8.2. कुछ इसी तरह के तथ्यात्मक और साथ ही कानूनी संदर्भ में, पायनियर में इस न्यायालय ने निम्नानुसार आयोजित किया:

"6.1 वर्तमान मामले में, माना जाता है कि अपीलकर्ता बिल्डर ने अपार्टमेंट खरीदार के समझौते में निर्धारित तिथि के लगभग 2 साल बाद अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया था। परिणामस्वरूप, प्रतिवादी फ्लैट खरीदार को फ्लैट के कब्जे को एक के भीतर सौंपने में विफलता थी। उचित अवधि। राष्ट्रीय आयोग के समक्ष कार्यवाही के लंबित रहने के दौरान 28-8-2018 को 2 वर्ष से अधिक की देरी के बाद अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया गया था।

एलडीए बनाम एमके गुप्ता में, इस न्यायालय ने माना कि जब कोई व्यक्ति किसी घर या फ्लैट के निर्माण के लिए किसी बिल्डर, या ठेकेदार की सेवाएं लेता है, और यह विचार के लिए है, तो यह एक "सेवा" है उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 2 (ओ) द्वारा परिभाषित। फ्लैट का कब्जा सौंपने में अत्यधिक देरी स्पष्ट रूप से सेवा की कमी के बराबर है। फॉर्च्यून इन्फ्रास्ट्रक्चर बनाम ट्रेवर डी लीमा में, इस न्यायालय ने कहा कि एक व्यक्ति को उसे आवंटित फ्लैट के कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक प्रतीक्षा करने के लिए नहीं बनाया जा सकता है, और मुआवजे के साथ उसके द्वारा भुगतान की गई राशि की वापसी की मांग करने का हकदार है।

6.2 प्रतिवादी फ्लैट क्रेता ने अपीलकर्ता बिल्डर की ओर से सेवा में कमी का स्पष्ट मामला बनाया है। प्रतिवादी फ्लैट खरीदार को उपभोक्ता शिकायत दर्ज करके अपार्टमेंट खरीदार के समझौते को समाप्त करने के लिए उचित ठहराया गया था, और जब भी इसे बिल्डर द्वारा पेश किया जाता है तो कब्जा स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है। प्रतिवादी क्रेता कानूनी रूप से उसके द्वारा जमा किए गए धन को उचित मुआवजे के साथ वापस लेने का हकदार था।

6.3 राष्ट्रीय आयोग ने 23-10-2018 के आक्षेपित आदेश में कहा कि बिल्डर द्वारा भरोसा किए गए खंड पूरी तरह से एकतरफा, अनुचित और अनुचित थे, और उन पर भरोसा नहीं किया जा सकता था।

6.8 अनुबंध की अवधि अंतिम और बाध्यकारी नहीं होगी यदि यह दिखाया जाता है कि फ्लैट खरीदारों के पास बिल्डर द्वारा तैयार किए गए अनुबंध पर बिंदीदार रेखा पर हस्ताक्षर करने के अलावा कोई विकल्प नहीं था। दिनांक 8-5-2012 के अनुबंध की शर्तें एकतरफा, अनुचित और अनुचित हैं। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 2(आर) के अनुसार एक समझौते में इस तरह के एकतरफा खंड का समावेश एक अनुचित व्यापार प्रथा का गठन करता है क्योंकि यह बिल्डर द्वारा फ्लैटों को बेचने के उद्देश्य से अनुचित तरीकों या प्रथाओं को अपनाता है।

7. उपरोक्त चर्चा को ध्यान में रखते हुए, हमें यह मानने में कोई संकोच नहीं है कि अपार्टमेंट खरीदार के अनुबंध दिनांक 8-5-2012 की शर्तें पूरी तरह से एकतरफा थीं और प्रतिवादी फ्लैट खरीदार के लिए अनुचित थीं। अपीलकर्ता बिल्डर प्रतिवादी को इस तरह की एकतरफा संविदात्मक शर्तों के साथ बाध्य नहीं कर सकता।"

9.1 पायनियर के मामले में निर्धारित सिद्धांत का कई मामलों में लगातार पालन किया गया है जहां अपार्टमेंट क्रेता समझौते की शर्तों को एकतरफा और पूरी तरह से डेवलपर के पक्ष में और हर कदम पर आवंटी के खिलाफ पाया गया था। निम्नलिखित उदाहरण हैं जहां अपार्टमेंट क्रेता समझौते की शर्तों को दमनकारी पाया गया, अनुचित व्यापार व्यवहार का गठन किया गया और न्यायालय ने समझौते की ऐसी शर्तों को लागू नहीं किया है:

9.2 अरिफुर रहमान खान बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्रा. Ltd.7, इस न्यायालय ने माना कि अपार्टमेंट क्रेता समझौते में निर्धारित दर से अधिक मुआवजे के पुरस्कार पर कोई प्रतिबंध नहीं है, जहां फ्लैट का कब्जा सौंपने में देरी हुई है। न्यायालय ने कहा कि उपभोक्ता मंचों को इस तथ्य का न्यायिक नोटिस लेते हुए एक मजबूत और सामान्य ज्ञान का दृष्टिकोण अपनाना चाहिए कि फ्लैट खरीदारों ने ऋण प्राप्त किया है और उन्हें अपने ऋणों को पूरा करने के लिए वित्तीय संस्थानों को ईएमआई का भुगतान करना आवश्यक है। विलंब मुआवजा खंड रुपये के लिए प्रदान किया गया। 5 प्रति वर्ग फुट प्रति माह। इस न्यायालय ने पाया कि यह शर्त स्पष्ट रूप से एकतरफा है और एक स्तर के मंच को बनाए नहीं रखती है या पार्टियों के बीच सौदेबाजी को भी नहीं दर्शाती है। न्यायालय ने उसमें प्रत्येक खरीदार को 6% प्रति वर्ष साधारण ब्याज की दर से अतिरिक्त मुआवजा दिया,

9.3 एनबीसीसी बनाम श्री राम त्रिवेदी8 में, कोर्ट ने पाया कि अगर खरीदार समय पर किश्तों का भुगतान करने में विफल रहता है और साथ ही, यदि विक्रेता कब्जा सौंपने में विफल रहता है, तो 12% प्रति वर्ष की दर से साधारण ब्याज का भुगतान करने के लिए अनुबंध बन्धन समय पर, उसे मुआवजे का भुगतान केवल रु। का @ रु। 2 प्रति वर्ग फुट एक अनुचित व्यापार प्रथा का गठन करेगा। कोर्ट ने कहा कि एक अनुबंध की अवधि अंतिम और बाध्यकारी नहीं होगी यदि यह दिखाया गया है कि फ्लैट खरीदारों के पास बिल्डरों द्वारा तैयार किए गए अनुबंध की बिंदीदार रेखा पर हस्ताक्षर करने के अलावा कोई विकल्प नहीं है। न्यायालय ने आगे कहा कि उपभोक्ता मंचों को सेवा में कमी को दूर करने की अपनी शक्ति की घटना के रूप में उचित और उचित मुआवजा देने का अधिकार था; वे अनुबंध में निर्धारित दर से विवश नहीं हैं। कोर्ट ने कहा कि मुआवजा दिया जा सकता है, भले ही कब्जा दे दिया गया हो। डीएलएफ होम डेवलपर्स लिमिटेड बनाम कैपिटल ग्रीन्स फ्लैट बायर्स 9 में एक बाद के निर्णय में उसी सिद्धांत का पालन किया गया।

9.4 IREO Grace Realtech (P) Ltd. V. अभिषेक खन्ना में इस न्यायालय की तीन-न्यायाधीशों की खंडपीठ ने विलंब क्षतिपूर्ति खंड पर ध्यान दिया, जो वर्तमान मामले में खंड के समान है, जो प्रदान करता है कि डेवलपर देरी का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा मुआवजा @ 7.5 रुपये प्रति वर्ग फुट जो लगभग 0.9 से 1% प्रति वर्ष होता है कोर्ट ने माना कि यह क्लॉज एकतरफा है और पूरी तरह से डेवलपर के पक्ष में और आवंटी के खिलाफ है। न्यायालय ने निष्कर्ष निकाला कि उपभोक्ता न्यायालय की शक्तियां किसी भी तरह से संविदात्मक अवधि को अनुचित और एकतरफा घोषित करने के लिए बाध्य नहीं हैं क्योंकि यह अनुचित या प्रतिबंधात्मक व्यापार प्रथाओं को बंद करने की शक्ति की घटना है। ये हुआ था:

"34. हमारा विचार है कि अपार्टमेंट खरीदार के समझौते में इस तरह के एकतरफा और अनुचित खंडों को शामिल करना उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम की धारा 2(1)(आर) के तहत एक अनुचित व्यापार प्रथा का गठन करता है। यहां तक ​​कि 1986 के अधिनियम के तहत, के लिए उपभोक्ता की शक्तियों को अनुचित या प्रतिबंधात्मक व्यापार प्रथाओं को बंद करने की शक्ति की घटना के रूप में एक संविदात्मक अवधि को अनुचित या एकतरफा घोषित करने के लिए बाध्य नहीं किया गया था। 2019 अधिनियम के तहत एक "अनुचित अनुबंध" को परिभाषित किया गया है, और राज्य उपभोक्ता मंचों और राष्ट्रीय आयोग को संविदात्मक शर्तों को अमान्य घोषित करने के लिए शक्तियां प्रदान की गई हैं, जो कि अशक्त और शून्य हैं। यह एक शक्ति की वैधानिक मान्यता है जो 1986 के अधिनियम के तहत निहित थी।

35. उपरोक्त के मद्देनजर, हम मानते हैं कि डेवलपर अपार्टमेंट खरीदारों को अपार्टमेंट खरीदार के समझौते में निहित एकतरफा संविदात्मक शर्तों से बाध्य होने के लिए मजबूर नहीं कर सकता है।"

10. इस न्यायालय के विभिन्न निर्णयों की जांच करने के बाद, जो अपार्टमेंट क्रेता समझौते में समान खंडों पर विचार करते हैं और पायनियर मामले में निर्धारित अनुपात का पालन करते हुए, डेवलपर की ओर से किए गए प्रस्तुतीकरण को अस्वीकार कर दिया जाना चाहिए। हम मानते हैं कि आयोग के दृष्टिकोण में यह सही है कि समझौते के खंड एकतरफा हैं और उपभोक्ता अपार्टमेंट के कब्जे को स्वीकार करने के लिए बाध्य नहीं है और ब्याज सहित उसके द्वारा जमा की गई राशि की वापसी की मांग कर सकता है।

पुन: अंक संख्या II

11. श्री गगन गुप्ता ने प्रस्तुत किया कि उपभोक्ता, अधिनियम के तहत आगे बढ़ने के लिए चुने जाने पर, रेरा अधिनियम के प्रावधानों का कोई आवेदन नहीं होगा। प्रस्तुत मामले के तथ्यों को पायनियर के तथ्यों से अलग करने के लिए प्रस्तुत किया जाता है, जिस पर आयोग द्वारा भरोसा किया जाता है।

12. यह प्रश्न अब और एकीकृत नहीं है। इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी11 में, इस न्यायालय ने न्यायमूर्ति उदय उमेश ललित के माध्यम से बोलते हुए, रेरा अधिनियम के तहत बनाए गए विशिष्ट उपचारों के साथ-साथ उपभोक्ता मंचों के अधिकार क्षेत्र की जांच की। यह निर्णय व्यापक रूप से उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 और रेरा अधिनियम, 2016 के तहत उपभोक्ताओं के लिए उपलब्ध समानांतर उपचार के सभी पहलुओं से संबंधित है। इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स में भी, वर्तमान मामले की तरह, के निर्णय से कार्यवाही हुई। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 के तहत आयोग। दोनों विधियों के तुलनात्मक विश्लेषण के बाद, इस न्यायालय ने निम्नानुसार आयोजित किया: "23. इस न्यायालय द्वारा लगातार यह माना गया है कि सीपी अधिनियम के प्रावधानों के तहत उपलब्ध उपचार किसी विशेष क़ानून के तहत उपलब्ध कराए गए उपचारों सहित अन्य उपचारों के अलावा अतिरिक्त उपचार हैं; और यह कि वैकल्पिक उपाय की उपलब्धता सीपी अधिनियम के तहत किसी शिकायत पर विचार करने में कोई बाधा नहीं है।

24. इससे पहले कि हम इस पर विचार करें कि क्या रेरा अधिनियम के प्रावधानों ने पूर्ववर्ती पैराग्राफ में बताई गई कानूनी स्थिति में कोई बदलाव किया है, हम ध्यान दें कि शिकायतकर्ताओं के समान परिस्थितियों में रखा गया एक आबंटिती निम्नलिखित कार्यवाही शुरू कर सकता है रेरा अधिनियम लागू हुआ:

ए) यदि वह सीपी अधिनियम के तहत "उपभोक्ता" होने की आवश्यकताओं को पूरा करता है, तो वह सामान्य नागरिक उपचार के अलावा सीपी अधिनियम के तहत कार्यवाही शुरू कर सकता था।

बी) हालांकि, अगर वह "उपभोक्ता" होने की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करता है, तो वह केवल सामान्य नागरिक उपचार शुरू कर सकता है और उसका लाभ उठा सकता है।

सी) यदि डेवलपर या बिल्डर के साथ समझौता मध्यस्थता के लिए प्रदान किया गया है: -

i) ऊपर दिए गए खंड (बी) के तहत आने वाले मामलों में, वह मध्यस्थता में उपचार शुरू करने के लिए पहल कर सकता है या उसे बुलाया जा सकता है।

ii) एमार एमजीएफ लैंड लिमिटेड बनाम एमार एमजीएफ लैंड लिमिटेड में निर्धारित कानून के अनुसार, इसके ऊपर क्लॉज (ए) के तहत आने वाले मामलों में। आफताब सिंह, वह अभी भी सीपी अधिनियम के तहत आगे बढ़ने का विकल्प चुन सकता था।

25. रेरा अधिनियम की धारा 18 के अनुसार, यदि कोई प्रमोटर अनुबंध में निर्दिष्ट तिथि तक एक अपार्टमेंट को पूरा करने में विफल रहता है या उसका कब्जा देने में असमर्थ है, तो प्रमोटर, मांग पर, राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा यदि आवंटी परियोजना से हटना चाहता है तो उस अपार्टमेंट के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त किया गया। एक आवंटी का ऐसा अधिकार विशेष रूप से "उसके लिए उपलब्ध किसी अन्य उपाय पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना" बनाया गया है। आवंटी को इस प्रकार दिया गया अधिकार अयोग्य है और यदि इसका लाभ उठाया जाता है, तो आवंटी द्वारा जमा की गई धनराशि को निर्धारित दर पर ब्याज सहित वापस करना होगा। धारा 18(1) का परंतुक ऐसी स्थिति पर विचार करता है जहां आवंटी का परियोजना से हटने का इरादा नहीं है। उस मामले में वह हकदार है और कब्जा सौंपने तक हर महीने की देरी के लिए ब्याज का भुगतान किया जाना चाहिए। यह आवंटी पर निर्भर है कि वह या तो धारा 18(1) के तहत या धारा 18(1) के परंतुक के तहत आगे बढ़े। हिमांशु गिरी का मामला बाद की श्रेणी में आया। इस प्रकार रेरा अधिनियम निश्चित रूप से एक आवंटी को एक उपाय प्रदान करता है जो परियोजना से वापस लेना चाहता है या अपने निवेश पर वापसी का दावा करता है।

26. इसलिए, यह विचार करने की आवश्यकता है कि क्या एक आवंटी को रेरा अधिनियम के तहत प्रदान किया गया उपाय शिकायत उठाने का एकमात्र और अनन्य तरीका है और क्या रेरा अधिनियम के प्रावधान किसी आवंटी की शिकायत पर विचार करने से रोकते हैं अन्य मंच।

30. इस प्रकार घोषित कानून के आधार पर, रेरा अधिनियम की धारा 79 किसी भी तरह से सीपी अधिनियम के प्रावधानों के तहत आयोग या फोरम को किसी भी शिकायत पर विचार करने से नहीं रोकती है।

34. यह सच है कि रियल एस्टेट क्षेत्र के विनियमन और प्रचार के लिए रेरा अधिनियम के तहत कुछ विशेष प्राधिकरण बनाए गए हैं और एक पंजीकृत परियोजना से संबंधित मुद्दों को विशेष रूप से रेरा अधिनियम के तहत अधिकारियों को सौंपा गया है। लेकिन वर्तमान उद्देश्यों के लिए, हमें रेरा अधिनियम की धारा 18 के अभिप्राय से जाना चाहिए। चूंकि यह "उपलब्ध किसी अन्य उपाय पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना" अधिकार देता है, इसलिए ऐसे अन्य उपाय को हमेशा धारा 79 की प्रयोज्यता के अधीन स्वीकार किया जाता है और सहेजा जाता है।

37. अब हम रेरा अधिनियम के तहत परियोजना के पंजीकरण के प्रभाव पर विचार कर सकते हैं। वर्तमान मामले में 2011-2012 में शिकायतकर्ताओं द्वारा अपार्टमेंट बुक किए गए थे और बिल्डर क्रेता समझौते नवंबर 2013 में दर्ज किए गए थे। जैसा कि वादा किया गया था, निर्माण 42 महीनों में पूरा हो जाना चाहिए था। रेरा अधिनियम के प्रावधानों के तहत परियोजना के पंजीकृत होने से पहले ही अवधि समाप्त हो गई थी। केवल इसलिए कि रेरा अधिनियम के तहत पंजीकरण 31.12.2020 तक वैध है, इसका मतलब यह नहीं है कि संबंधित आवंटियों की कार्रवाई को बनाए रखने का अधिकार आस्थगित है। यह नोट करना प्रासंगिक है कि धारा 18 के प्रयोजनों के लिए भी, अवधि को अनुबंध के संदर्भ में माना जाना चाहिए, न कि पंजीकरण। दिनांक 17.11.2017 के पत्र की शर्त (x) भी आवंटी को उसी प्रकार से हकदार बनाती है। इसलिए,

13.1 इम्पेरिया में निर्धारित स्पष्ट और स्पष्ट सिद्धांतों को ध्यान में रखते हुए, डेवलपर की ओर से किए गए सबमिशन को अस्वीकार करना होगा। IREO Grace (सुप्रा) में भी इस स्थिति की पुष्टि की गई है। आईआरईओ ग्रेस (सुप्रा) में इस न्यायालय के पास इस सवाल पर विचार करने का अवसर था कि क्या रेरा अधिनियम के प्रावधानों को उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 पर प्राथमिकता दी जानी चाहिए। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 के प्रावधानों की पुन: जांच करने के बाद और रेरा अधिनियम, और इम्पीरिया में निर्धारित सिद्धांतों का पालन करते हुए न्यायालय ने निम्नानुसार आयोजित किया: -

"37. अब हम रेरा अधिनियम के प्रावधानों पर विचार करेंगे, जिसे 01.05.2016 को लागू किया गया था। रेरा अधिनियम, 2016 के उद्देश्यों और कारणों का विवरण इस प्रकार है: -

"वस्तुओं और कारणों का विवरण - देश में आवास और बुनियादी ढांचे की आवश्यकता और मांग को पूरा करने में अचल संपत्ति क्षेत्र एक उत्प्रेरक भूमिका निभाता है। हालांकि हाल के वर्षों में इस क्षेत्र में काफी वृद्धि हुई है, लेकिन व्यावसायिकता की अनुपस्थिति के साथ यह काफी हद तक अनियमित रहा है। और मानकीकरण और पर्याप्त उपभोक्ता संरक्षण की कमी हालांकि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 अचल संपत्ति बाजार में खरीदारों के लिए एक मंच के रूप में उपलब्ध है, सहारा केवल उपचारात्मक है और उसमें खरीदारों और प्रमोटरों की सभी चिंताओं को दूर करने के लिए पर्याप्त नहीं है क्षेत्र। मानकीकरण की कमी उद्योग के स्वस्थ और व्यवस्थित विकास के लिए एक बाधा रही है। इसलिए, विभिन्न मंचों में इस क्षेत्र को विनियमित करने की आवश्यकता पर जोर दिया गया है।

उपरोक्त को ध्यान में रखते हुए, प्रभावी उपभोक्ता संरक्षण, व्यवसाय प्रथाओं की एकरूपता और मानकीकरण और रियल एस्टेट क्षेत्र में लेनदेन के हित में एक केंद्रीय कानून, अर्थात् रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) विधेयक, 2013 होना आवश्यक हो जाता है। . प्रस्तावित विधेयक में रियल एस्टेट क्षेत्र के विनियमन और प्रचार के लिए रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (प्राधिकरण) की स्थापना और प्लॉट, अपार्टमेंट या भवन की बिक्री, जैसा भी मामला हो, एक कुशल और पारदर्शी तरीके से और सुनिश्चित करने का प्रावधान है। रियल एस्टेट क्षेत्र में उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा करना और प्राधिकरण के निर्णयों, निर्देशों या आदेशों की अपीलों की सुनवाई के लिए रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना करना।

37.1 रेरा अधिनियम, 2016 की धारा 18, आबंटियों को ब्याज और मुआवजे के साथ वापसी का उपाय प्रदान करती है, जब कोई डेवलपर निर्माण पूरा करने में विफल रहता है या बिक्री के समझौते के अनुसार कब्जा नहीं देता है। धारा 18 के तहत उपचार "उपलब्ध किसी अन्य उपाय पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना" हैं।

13.2 अपने निष्कर्ष पर आते हुए, तीन-न्यायाधीशों की बेंच ने इम्पेरिया के फैसले पर भरोसा किया, जिसने स्पष्ट किया और घोषित किया कि रेरा अधिनियम की धारा 18 ने प्रमोटर पर कब्जा देने में विफलता पर आवंटी को राशि ब्याज सहित वापस करने के लिए एक दायित्व लगाया। समझौते की शर्तों के अनुसार। आरईआरए अधिनियम की धारा 18 में उपलब्ध अभिव्यक्ति "किसी भी अन्य उपाय के पूर्वाग्रह के बिना" बहुत महत्वपूर्ण है और इसे ध्यान में रखते हुए न्यायालय ने निम्नानुसार देखा:

"42. इम्पेरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी में इस न्यायालय द्वारा दिए गए एक हालिया फैसले में, यह माना गया कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत उपचार विशेष विधियों के तहत उपलब्ध उपचार के अतिरिक्त थे। धारा 79 के तहत एक बार की अनुपस्थिति एक ऐसे मंच के समक्ष कार्यवाही शुरू करने के लिए जो एक दीवानी अदालत नहीं है, रेरा अधिनियम की धारा 88 के साथ पठित स्थिति स्पष्ट करता है। रेरा अधिनियम की धारा 18 निर्दिष्ट करती है कि उपचार "उपलब्ध किसी अन्य उपाय पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना" हैं। ". हम इस फैसले पर भरोसा करते हैं....."

14.1 हमारे द्वारा संदर्भित दो निर्णयों से, यह स्पष्ट है कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम और रेरा अधिनियम एक दूसरे को न तो बहिष्कृत करते हैं और न ही खंडन करते हैं। वास्तव में, इस न्यायालय ने माना है कि वे समवर्ती उपचार स्वतंत्र रूप से और बिना प्रधानता के कार्य कर रहे हैं। जब न्यायिक उपचार का प्रावधान करने वाले क़ानून निर्माण के लिए आते हैं, तो व्याख्यात्मक परिणामों का चुनाव न्याय तक पहुंच को आगे बढ़ाने के लिए प्रभावी न्यायिक उपचार बनाने के संवैधानिक कर्तव्य पर भी निर्भर होना चाहिए। एक सार्थक व्याख्या जो न्याय तक पहुंच को प्रभावित करती है, एक संवैधानिक अनिवार्यता है और यह यह कर्तव्य है कि व्याख्यात्मक मानदंड को सूचित करना चाहिए।

14.2 जब क़ानून अधिकार को लागू करने या कर्तव्य-दायित्व को लागू करने के लिए एक से अधिक न्यायिक मंच प्रदान करते हैं, तो यह न्याय तक प्रभावी पहुंच के लिए राज्य द्वारा प्रस्तावित उपचारात्मक विकल्पों की एक विशेषता है। इसलिए, उपचारों की बहुलता का प्रावधान करने वाली विधियों की व्याख्या करते समय, न्यायालयों के लिए यह आवश्यक है कि वे प्रावधानों में रचनात्मक तरीके से सामंजस्य स्थापित करें। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम और आरईआरए अधिनियम की प्रस्तावनाओं को उन वस्तुओं की समानता की सराहना करने के लिए फायदेमंद है जो इन दोनों विधियों को उप-सेवा करने के लिए हैं:

उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016

उपभोक्ताओं के हितों की बेहतर सुरक्षा प्रदान करने के लिए अधिनियम और उस उद्देश्य के लिए उपभोक्ताओं के विवादों के निपटारे के लिए उपभोक्ता परिषदों और अन्य प्राधिकरणों की स्थापना के लिए प्रावधान करने के लिए और इससे जुड़े मामले के लिए प्रावधान करने के लिए एक अधिनियम।

अचल संपत्ति क्षेत्र के विनियमन और प्रचार के लिए रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की स्थापना करने के लिए और एक कुशल और पारदर्शी तरीके से भूखंड, अपार्टमेंट या भवन की बिक्री, या अचल संपत्ति परियोजना की बिक्री, जैसा भी मामला हो, सुनिश्चित करने के लिए एक अधिनियम अचल संपत्ति क्षेत्र में उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा करना और त्वरित विवाद निवारण के लिए एक न्यायनिर्णायक तंत्र स्थापित करना और रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी के निर्णयों, निर्देशों या आदेशों की अपीलों की सुनवाई के लिए और मामलों के लिए अपीलीय न्यायाधिकरण की स्थापना करना। उससे संबंधित या उसके आनुषंगिक।

14.3 इस संदर्भ में, पायनियर अर्बन लैंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम भारत संघ में इस न्यायालय का अवलोकन जहां न्यायालय को दिवाला और दिवालियापन संहिता, 2016, रेरा अधिनियम, 2016 और उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के प्रावधानों पर विचार करने के लिए कहा गया था, 1986 उल्लेखनीय है:

"100। रेरा को संशोधन अधिनियम द्वारा संशोधित संहिता के साथ सामंजस्यपूर्वक पढ़ा जाना है। यह केवल संघर्ष की स्थिति में है कि कोड आरईआरए पर प्रबल होगा। फ्लैट / अपार्टमेंट के आवंटियों को दिए गए उपचार इसलिए समवर्ती उपचार हैं , ऐसे फ्लैटों/अपार्टमेंटों के आवंटन उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986, रेरा के साथ-साथ संहिता के ट्रिगर के तहत उपचार का लाभ उठाने की स्थिति में हैं।"

15. हम यह स्पष्ट करने में जल्दबाजी कर सकते हैं कि अनुबंध की शर्तों के अनुसार अपार्टमेंट की डिलीवरी न करने में कमी के लिए राशि की वापसी का निर्देश देने और उपभोक्ता को क्षतिपूर्ति करने की शक्ति उपभोक्ता न्यायालयों के अधिकार क्षेत्र में है। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम की धारा 14 के तहत, यदि आयोग संतुष्ट है ... कि सेवाओं के बारे में शिकायत में निहित कोई भी आरोप साबित हो जाता है, तो वह विरोधी पक्ष को एक आदेश जारी करेगा जिसमें उसे शिकायतकर्ता को वापस करने का निर्देश दिया जाएगा। कीमत या जैसा भी मामला हो, शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किए गए शुल्क। 'कमी' को धारा 2(जी) के तहत परिभाषित किया गया है, जिसमें प्रदर्शन में किसी भी कमी या अपर्याप्तता को शामिल किया गया है जो किसी व्यक्ति द्वारा अनुबंध के अनुसरण में या अन्यथा किसी सेवा से संबंधित है। इन दो प्रावधानों को यहां तत्काल संदर्भ के लिए पुन: प्रस्तुत किया गया है।

16. आयोग के अधिकार क्षेत्र का उपयोग करने वाला उपभोक्ता ऐसी राहत की मांग कर सकता है जो वह उचित समझे। एक उपभोक्ता ब्याज और मुआवजे के साथ पैसे वापस करने के लिए प्रार्थना कर सकता है। उपभोक्ता मुआवजे के साथ अपार्टमेंट का कब्जा भी मांग सकता है। उपभोक्ता विकल्प में दोनों के लिए प्रार्थना भी कर सकता है। यदि कोई उपभोक्ता वैकल्पिक प्रार्थना के बिना राशि की वापसी के लिए प्रार्थना करता है, तो आयोग ऐसे अधिकार को मान्यता देगा और निश्चित रूप से मामले की योग्यता के अधीन इसे प्रदान करेगा। यदि कोई उपभोक्ता वैकल्पिक राहत चाहता है, तो आयोग मामले के तथ्यों और परिस्थितियों में मामले पर विचार करेगा और न्याय की मांग के अनुसार उचित आदेश पारित करेगा।

17. हमने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत कानूनी व्यवस्था का उल्लेख किया है, केवल यह दिखाने के लिए कि आयोग के पास उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम की धारा 14 के तहत धन की वापसी का निर्देश देने की शक्ति और अधिकार क्षेत्र है, यदि कोई उपभोक्ता ऐसा चाहता है। आवश्यक राहत चुनने की स्वतंत्रता उपभोक्ता की है और इसे सम्मान देना न्यायालयों का कर्तव्य है।

18. वर्तमान मामले में उपभोक्ता ने वैकल्पिक राहत के लिए प्रार्थना किए बिना अपार्टमेंट की खरीद के लिए भुगतान की गई राशि की वापसी के लिए एकान्त राहत के लिए प्रार्थना की। 15 ब्याज और मुआवजे के साथ राशि की वापसी के लिए उपभोक्ता के अधिकार को स्वीकार करते हुए, आयोग ने एक आदेश पारित किया जिसमें डेवलपर को निम्नानुसार निर्देश दिया गया था:

"विपक्षी पक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई 2,06,41,379 / - की राशि को ब्याज के साथ 9% प्रति वर्ष की दर से, कब्जे की देय तिथि से पहले, देय राशि से पहले भुगतान की गई राशि पर वास्तविक भुगतान तक वापस करेगा। कब्जे की तिथि और इस तिथि के बाद यदि कोई राशि जमा की जाती है, तो जमा करने की तिथि से वास्तविक भुगतान तक।"

19. ऊपर बताए गए कारणों से, हमारी राय है कि आयोग ने ब्याज सहित राशि की वापसी के लिए उपरोक्त निर्देशों को पारित करने में अपनी शक्ति और अधिकार क्षेत्र का सही प्रयोग किया है।

पुन: अंक संख्या III

20. उपभोक्ता द्वारा दायर अपील में विद्वान अधिवक्ता ने प्रार्थना की कि: (i) ब्याज का भुगतान प्रत्येक किश्त के भुगतान की तिथि से होना चाहिए और (ii) ब्याज की दर 24% प्रति वर्ष होनी चाहिए जिसका उन्होंने उल्लेख किया है। जिस तारीख को उसने भुगतान किया है, और उक्त तारीखों से ब्याज मांगा है:

प्रतिवादी को किए गए भुगतान का विवरण:-

दिनांक	विवरण	जाँच करना राशि	टीडीएस राशि	कुल राशि
09.06.2012	भारतीय स्टेट बैंक चौ. नंबर 976226	11,00,000.00	शून्य / लागू नहीं	11,00,000.00
08.08.2012	भारतीय स्टेट बैंक चौ. नंबर 976245	11,98,457.00	शून्य / लागू नहीं	11,98,457.00
16.01.2013	भारतीय स्टेट बैंक चौ. नंबर 976251	17,81,531.00	शून्य / लागू नहीं	17,81,531.00
02.09.2013	भारतीय स्टेट बैंक चौ. नंबर 602777	17,74,289.00	17,923.00	17,92,212.00
16.01.2014	भारतीय स्टेट बैंक चौ. सं. 506049	17,74,290.00	17,923.00	17,92,213.00
19.04.2014	भारतीय स्टेट बैंक चौ. सं. 506055	17,74,290.00	17,923.00	17,92,213.00
24.07.2014	पंजाब नेशनल बैंक चौ. नंबर 806197	14,56,709.00	14,714.00	14,71,423.00
22.09.2014	पंजाब नेशनल बैंक चौ. नंबर 806204	14,56,709.00	14,715.00	14,71,424.00
15.12.2014	पंजाब नेशनल बैंक चौ. नंबर 883394	14,56,706.00	14,715.00	14,71,421.00
09.02.2015	पंजाब नेशनल बैंक चौ. संख्या 212657	24,14,594.00	24,390.00	24,38,984.00
16.02.2015	ईएफ़टी संख्या बीकेआईडीएन15045404506	9,819.00	100.00	9,919.00
04.04.2015	ईएफ़टी संख्या एसबीआईएनआर520150404130637	12,04,780.00	12,169.00	12,16,949.00
15.07.2015	ईएफ़टी संख्या SBIN615196779388	6,44,134.00	10,135.00	6,54,269.00
14.08.2015	ईएफ़टी संख्या एसबीआईएन815226374771	12,21,122.00	11,735.00	12,32,857.00
31.10.2015	ईएफ़टी संख्या एसबीआईएन415304825817	11,92,402.00	11,735.00	12,04,137.00
08.06.2016	ईएफ़टी संख्या 616019949933	13,370.00	शून्य / लागू नहीं	13,370.00
	कुल: रु. 2,06,41,379/- (रुपये दो करोड़ छह लाख उनतालीस हजार तीन सौ उनहत्तर मात्र)

21. दूसरी ओर, अपीलकर्ता-डेवलपर ने प्रस्तुत किया कि (i) ब्याज की अवधि को कब्जे की अनुमानित तिथि से जोड़ा जाना चाहिए न कि भुगतान की तारीख से और (ii) ब्याज की दर ब्याज में प्रदान की गई दर होनी चाहिए। अधिनियम, 1978।

22.1 हमारी राय है कि जमा की गई राशि पर देय ब्याज के लिए पुनर्स्थापन और प्रतिपूरक होने के लिए, राशि जमा करने की तारीख से ब्याज का भुगतान किया जाना है। आयोग ने अपने आदेश में अंतिम जमा की तारीख से ब्याज मंजूर किया है। हम पाते हैं कि यह क्षतिपूर्ति की राशि नहीं है। डीएलएफ होम्स पंचकूला प्राइवेट लिमिटेड बनाम डीएस ढांडा16 में निर्णय के बाद और आयोग द्वारा जारी निर्देश के संशोधन में, हम निर्देश देते हैं कि वापसी पर ब्याज जमा की तारीख से देय होगा। अतः क्रेता द्वारा प्रस्तुत अपील आंशिक रूप से स्वीकार किये जाने योग्य है। ऐसी जमाराशियों की तारीख से ब्याज देय होगा।

22.2 साथ ही, हमारी राय है कि आयोग द्वारा दिया गया 9 प्रतिशत का ब्याज उचित और न्यायसंगत है और हमें उपभोक्ता द्वारा ब्याज वृद्धि के लिए दायर अपील में हस्तक्षेप करने का कोई कारण नहीं लगता है।

23. हमें सूचित किया गया कि अपीलकर्ता-विकासकर्ता ने रु. अधिनियम की धारा 23 के परंतुक के अनुसार इस न्यायालय की रजिस्ट्री में 50,000/-। यह राशि प्रतिवादी-उपभोक्ता को दी जाएगी, जिसे डेवलपर द्वारा उपभोक्ता को देय अंतिम राशि के विरुद्ध समायोजित किया जाएगा।

24. उपरोक्त को ध्यान में रखते हुए, अपीलकर्ता डेवलपर द्वारा दायर 2019 की सिविल अपील संख्या 6044 खारिज की जाती है और उपभोक्ता द्वारा दायर अपील 2019 की सिविल अपील संख्या 7149 है, जैसा कि ऊपर बताया गया है।

25. पार्टियों को अपना खर्च खुद वहन करना होगा।

.....................................जे। [उदय उमेश ललित]

.....................................जे। [एस। रवींद्र भट]

..................................... जे। [पमिदिघंतम श्री नरसिम्हा]

नई दिल्ली;

अप्रैल 07, 2022

1 को इसके बाद "अधिनियम" के रूप में संदर्भित किया गया है।

2 इसके बाद "आयोग" के रूप में जाना जाता है।

3 इसके बाद "उपभोक्ता" के रूप में जाना जाता है।

4 आयोग ने आक्षेपित आदेश में 16.02.2018 के उत्तर में प्रारंभिक आपत्तियां उठाते हुए विकासकर्ता का बयान दर्ज किया है, जहां उसने स्वीकार किया है कि "खंड 10.1 के लिए ट्रिगर तिथि 26.12.2012 है जो अपार्टमेंट खरीदार के समझौते के निष्पादन की तारीख है। ।"

5 पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन (2019) 5 एससीसी 725

6 को इसके बाद "रेरा अधिनियम" के रूप में संदर्भित किया गया है।

7 विंग कमांडर अरिफुर रहमान खान और अलीया सुल्ताना और अन्य। v. डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड (2020) 16 एससीसी 512

8 एनबीसीसी (इंडिया) लिमिटेड बनाम श्री राम त्रिवेदी (2021) 5 एससीसी 273

9 डीएलएफ होम डेवलपर्स लिमिटेड बनाम कैपिटल ग्रीन्स फ्लैट बायर्स एसोसिएशन और अन्य। (2021) 5 एससीसी 537

10 आईआरईओ ग्रेस रियलटेक (पी) लिमिटेड वी अभिषेक खन्ना व अन्य। (2021) 3 एससीसी 241

11 13 इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी और अन्य। (2020) 10 एससीसी 783

12 पायनियर अर्बन लैंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड और अन्य। v. भारत संघ और अन्य। (2019) 8 एससीसी 416

13 "14. जिला फोरम का निष्कर्ष.- (1) यदि, धारा 13 के तहत की गई कार्यवाही के बाद, जिला फोरम संतुष्ट है कि शिकायत की गई सामग्री शिकायत में निर्दिष्ट किसी भी दोष या किसी भी आरोप से ग्रस्त है सेवाओं के बारे में शिकायत में निहित साबित होने पर, यह विरोधी पक्ष को एक आदेश जारी करेगा जिसमें उसे निम्नलिखित में से एक या अधिक चीजों को [करने] का निर्देश दिया जाएगा: -

(ए)......

(बी)....

(सी) शिकायतकर्ता को कीमत, या, जैसा भी मामला हो, शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किए गए शुल्क वापस करने के लिए;

.......

(एचबी) ऐसी राशि का भुगतान करने के लिए जो उसके द्वारा निर्धारित की जा सकती है, अगर उसकी राय में बड़ी संख्या में उपभोक्ताओं को नुकसान या चोट लगी है जो आसानी से पहचानने योग्य नहीं हैं:

बशर्ते कि इस प्रकार देय राशि की न्यूनतम राशि ऐसे उपभोक्ताओं को बेची गई ऐसी दोषपूर्ण वस्तुओं या प्रदान की गई सेवाओं के मूल्य के पांच प्रतिशत से कम नहीं होगी, जैसा भी मामला हो:

परंतु यह और कि इस प्रकार प्राप्त की गई राशि ऐसे व्यक्ति के पक्ष में जमा की जाएगी और ऐसी रीति में उपयोग की जाएगी जो विहित की जाए।

......

(i) पार्टियों को पर्याप्त लागत प्रदान करने के लिए।

2. परिभाषाएँ। - (1) इस अधिनियम में, जब तक कि संदर्भ से अन्यथा अपेक्षित न हो, -

............

(छ) "कमी" का अर्थ गुणवत्ता, प्रकृति और प्रदर्शन के तरीके में कोई दोष, अपूर्णता, कमी या अपर्याप्तता है जिसे किसी भी कानून द्वारा या उसके तहत बनाए रखने की आवश्यकता होती है या जो एक द्वारा किए जाने के लिए किया जाता है। किसी सेवा के संबंध में किसी अनुबंध के अनुसरण में या अन्यथा व्यक्ति;"

14 18. राशि और मुआवजे की वापसी। - (1) यदि प्रमोटर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन को पूरा करने में विफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ है, -

(ए) बिक्री के लिए समझौते की शर्तों के अनुसार या, जैसा भी मामला हो, उसमें निर्दिष्ट तिथि तक विधिवत पूरा किया गया हो; या

(बी) इस अधिनियम के तहत पंजीकरण के निलंबन या निरसन के कारण या किसी अन्य कारण से एक डेवलपर के रूप में अपने व्यवसाय को बंद करने के कारण,

यदि आवंटी किसी अन्य उपलब्ध उपाय पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना परियोजना से हटना चाहता है, तो वह आवंटियों की मांग पर उस अपार्टमेंट, प्लॉट, भवन, जैसा भी मामला हो, के संबंध में प्राप्त राशि को वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा। इस अधिनियम के तहत प्रदान किए गए तरीके से मुआवजे सहित इस संबंध में निर्धारित दर पर ब्याज के साथ हो:

बशर्ते कि जहां कोई आवंटी परियोजना से हटने का इरादा नहीं रखता है, उसे प्रमोटर द्वारा, हर महीने की देरी के लिए, कब्जा सौंपने तक, ऐसी दर पर ब्याज का भुगतान किया जाएगा, जैसा कि निर्धारित किया जा सकता है।

(2) इस अधिनियम के तहत प्रदान किए गए तरीके से, जिस तरह से परियोजना विकसित की जा रही है या विकसित की गई है, भूमि के दोषपूर्ण शीर्षक के कारण उसे हुए किसी भी नुकसान के मामले में प्रमोटर आवंटियों को मुआवजा देगा, और दावा इस उप-धारा के तहत मुआवजे को फिलहाल लागू किसी भी कानून के तहत प्रदान की गई सीमा से बाधित नहीं किया जाएगा।

(3) यदि प्रमोटर इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों या विनियमों के तहत या बिक्री के लिए समझौते के नियमों और शर्तों के अनुसार उस पर लगाए गए किसी भी अन्य दायित्वों का निर्वहन करने में विफल रहता है, तो वह आवंटियों को इस तरह के मुआवजे का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा। , इस अधिनियम के तहत प्रदान किए गए तरीके से।"

15 उपभोक्ता द्वारा आयोग के समक्ष की गई प्रार्थना को यहां तत्काल संदर्भ के लिए निकाला गया है:

815/- (रुपये तीन करोड़ अड़सठ लाख बत्तीस हजार आठ सौ पंद्रह मात्र); (डी) शिकायतकर्ता को 24% प्रति वर्ष की दर से भविष्य के साथ-साथ पेंडेंटलाइट ब्याज से सम्मानित किया जाएगा (ई) रुपये की राशि का भुगतान करें। 5,00,000/- शिकायत की लागत के लिए। (च) मामले के तथ्यों और परिस्थितियों के तहत शिकायतकर्ता के पक्ष में और विरोधी पक्ष के खिलाफ इस तरह के अन्य और आगे के आदेश पारित करें।

16 डीएलएफ होम्स पंचकुला प्रा। लिमिटेड बनाम डीएस ढांडा और अन्य। (2020) 16 एससीसी 318 (पैरा 21 पर)।

 

Thank You