श्रीमती उमादेवी नांबियार बनाम. थमारसेरी रोमन कैथोलिक सूबा | Supreme Court Judgments in Hindi

श्रीमती उमादेवी नांबियार बनाम. थमारसेरी रोमन कैथोलिक सूबा का प्रतिनिधित्व इसके प्रोक्यूरेटर देवसिया के बेटे रेव फादर जोसेफ कपिल ने किया।

[2017 की विशेष अनुमति याचिका (सी) संख्या 20047 से उत्पन्न 2022 की सिविल अपील संख्या 2592]

V. Ramasubramanian

1. उनके बंटवारे के मुकदमे को निचली अदालत ने डिक्री कर दी थी लेकिन उच्च न्यायालय ने नियमित पहली अपील में इसे उलट दिया था, वादी उपरोक्त अपील के साथ आए हैं।

2. हमने अपीलार्थी के विद्वान वरिष्ठ अधिवक्ता श्री दुष्यंत ए. दवे तथा प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता श्री थॉमस पी. जोसेफ को सुना है।

3. सूट शेड्यूल संपत्ति मूल रूप से एक उल्त्तुकंदियिल संकुन्नी की थी। उनकी मृत्यु के बाद, संपत्ति उनकी दो बेटियों को हस्तांतरित हुई, जिनमें से एक यहां अपीलकर्ता है। यहां अपीलकर्ता ने 21.07.1971 को अपनी बहन श्रीमती के पक्ष में 1971 के दस्तावेज़ संख्या 35 के रूप में पंजीकृत एक सामान्य मुख्तारनामा निष्पादित किया। रानी सिधन। हालांकि, उक्त बिजली 31.01.1985 को रद्द कर दी गई थी। लेकिन इस बीच, अपीलकर्ता की बहन ने कुछ संपत्तियों को आवंटित / जारी करते हुए, कुछ तीसरे पक्ष के पक्ष में चार अलग-अलग दस्तावेजों को निष्पादित किया था।

इसलिए, अपीलकर्ता ने पहले 1986 के OSNo.16 में एक और उसके बाद 1988 के OSNo.27 में समनुदेशितियों/जारी करने वालों के खिलाफ एक मुकदमा दायर किया। यद्यपि दूसरे वाद में दिनांक 7.01.1989 को एक प्रारंभिक डिक्री पारित की गई थी, अपीलकर्ता को बाद में पता चला कि समनुदेशितियों/मुक्तियों ने यहां प्रतिवादी को संपत्ति बेच दी थी।

4. इसलिए, अपीलकर्ता ने 1989 के ओएस नंबर 130 में एक और मुकदमा दायर किया, जिसमें सूट की संपत्ति में उसके आधे हिस्से के विभाजन और अलग कब्जे की मांग की गई थी। ट्रायल कोर्ट ने अपीलकर्ता के पक्ष में एक प्रारंभिक डिक्री जारी की। हालांकि, प्रतिवादी द्वारा यहां दायर नियमित अपील को इस अपील में दिए गए निर्णय और डिक्री द्वारा उच्च न्यायालय की एक खंडपीठ द्वारा अनुमति दी गई थी। अतः अपीलार्थी द्वारा उपरोक्त अपील प्रस्तुत की गई है।

5. शुरुआत में, यह कहा जाना चाहिए कि प्रतिवादी ने इस तथ्य पर विवाद नहीं किया कि सूट अनुसूची संपत्ति मूल रूप से अपीलकर्ता के पिता और उसकी बहन की थी और अपीलकर्ता और उसकी बहन संपत्ति में समान शेयरों के हकदार थे। . लेकिन प्रतिवादी ने इस आधार पर वाद का विरोध किया (i) कि विभाजन के लिए दो पूर्व वादों, अर्थात् 1986 के ओएस नंबर 16 और 1988 के ओएस नंबर 27 को देखते हुए, सीपीसी के आदेश II नियम 2 के तहत वाद को रोक दिया गया था। ; (ii) अपीलकर्ता द्वारा अपनी बहन के पक्ष में निष्पादित सामान्य मुख्तारनामा, एजेंट को सभी दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने और उन्हें पंजीकरण के लिए प्रस्तुत करने के लिए अधिकृत करता है;

(iii) उक्त शक्ति के आधार पर, अपीलकर्ता की बहन ने पारिवारिक व्यवसाय में किए गए ऋणों के निर्वहन के उद्देश्य से वाद अनुसूची को चार व्यक्तियों को उचित रूप से स्थानांतरित कर दिया; (iv) कि उन हस्तांतरणियों ने, बदले में, प्रतिवादी को संपत्ति को एक मूल्यवान प्रतिफल के लिए बेच दिया; (v) कि हालांकि अपीलकर्ता पहले इंग्लैंड में रह रही थी, वह भारत वापस आ गई और सिर्फ 1 किमी के घर में रह रही थी।

वादी अनुसूची संपत्ति से दूर; (vi) इसलिए अपीलकर्ता को प्रतिवादी के पक्ष में स्थानांतरण और वाद संपत्ति पर प्रतिवादी द्वारा किए गए विकास सहित सभी स्थानांतरणों के बारे में पता था; (vii) इसलिए, अपीलकर्ता स्वीकृति का दोषी है; और (viii) कि प्रतिवादी ने वास्तव में सूट संपत्ति पर एक वाणिज्यिक परिसर विकसित किया है और इसलिए डिक्री पारित होने की स्थिति में कम से कम सुधार के मूल्य का हकदार है।

6. ट्रायल कोर्ट ने वाद में विचार के लिए कम से कम 23 मुद्दे तय किए। सीपीसी के आदेश II नियम 2 के आधार पर आपत्ति को निचली अदालत ने इस आधार पर खारिज कर दिया कि अपीलकर्ता की बहन ने धोखाधड़ी की है और वर्तमान मुकदमे के लिए कार्रवाई का कारण पिछले मुकदमों के लिए कार्रवाई के कारण से अलग था। . यह तर्क कि अपीलकर्ता स्वीकृति का दोषी था, निचली अदालत ने इस तथ्य पर खारिज कर दिया था कि अपीलकर्ता को स्थानांतरण के बारे में पता नहीं था।

पावर ऑफ अटॉर्नी में निहित बयानों की जांच करने पर, ट्रायल कोर्ट इस निष्कर्ष पर पहुंचा कि दस्तावेज़ ने संपत्ति को बेचने की कोई शक्ति प्रदान नहीं की और इसलिए, अपीलकर्ता की बहन संपत्ति को अलग करने की हकदार नहीं थी। चूंकि अपीलकर्ता की बहन द्वारा 1981 और 1982 में किए गए मूल अलगाव बिक्री के लिए व्यक्त शक्ति की कमी के कारण शून्य और शून्य थे, इसलिए उन विदेशी द्वारा प्रतिवादी के पक्ष में की गई बिक्री को भी अमान्य माना गया था। इन निष्कर्षों के आधार पर, ट्रायल कोर्ट ने प्रार्थना के अनुसार वाद का फैसला किया।

7. ट्रायल कोर्ट के फैसले और डिक्री को उलटते हुए, उच्च न्यायालय ने माना: (i) कि संपत्ति के हस्तांतरण और / या संपत्ति के कब्जे की वसूली के दस्तावेजों को अलग करने की अपील करने में अपीलकर्ता की विफलता उसके लिए घातक थी मामला; (ii) हालांकि आदेश II नियम 2 सीपीसी के पीछे का सिद्धांत विभाजन के लिए वादों पर लागू नहीं हो सकता है, संपत्ति के हस्तांतरण की धारा 3 के मद्देनजर अपीलकर्ता को उसकी बहन द्वारा किए गए अलगाव की रचनात्मक सूचना होनी चाहिए। अधिनियम, 1882 (बाद में "अधिनियम" के रूप में संदर्भित);

(iii) कि एक बार रचनात्मक नोटिस अपीलकर्ता को जिम्मेदार ठहराया जाता है, तो अलगाव के दस्तावेजों को रद्द करने के लिए कोई राहत पहले ही समय वर्जित हो गई होगी, जब तक कि अटॉर्नी को रद्द कर दिया गया था; (iv) चूंकि प्रदर्श ए1 के रूप में दायर सामान्य मुख्तारनामा के विलेख में वाद की संपत्ति को बेचने की कोई स्पष्ट शक्ति नहीं थी, इसलिए अंतरिती को धारा 41 के परंतुक द्वारा अपेक्षित 'उचित देखभाल' करने के लिए नहीं ठहराया जा सकता है। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882; और (v) कि इस तथ्य के बावजूद, अपीलकर्ता अलगाव की रचनात्मक सूचना होने के बावजूद, अलगाव को रद्द करने की मांग करने में अपनी विफलता को देखते हुए, विभाजन के लिए एक डिक्री की हकदार नहीं थी।

8. जैसा कि विचारण न्यायालय और उच्च न्यायालय के निर्णयों से देखा जा सकता है, अपीलकर्ता द्वारा 21.07.1971 को अपनी बहन के पक्ष में निष्पादित सामान्य मुख्तारनामा विलेख में विशेष रूप से बिक्री की कोई शक्ति शामिल नहीं थी। इसलिए, ट्रायल कोर्ट और साथ ही उच्च न्यायालय ने बिना किसी अनिश्चित शब्दों के कहा कि अपीलकर्ता की बहन प्रतिवादी के हित में पूर्ववर्ती को संपत्ति बेचने के लिए सक्षम नहीं थी।

तथापि, प्रतिवादी की ओर से उपस्थित विद्वान अधिवक्ता ने तर्क दिया, (i) कि एक दस्तावेज की व्याख्या करते समय, सभी विराम चिह्नों को उचित महत्व दिया जाना चाहिए; (ii) बार के एक प्रतिष्ठित व्यक्ति द्वारा पावर ऑफ अटॉर्नी का मसौदा तैयार किया गया था; (iii) मुख्तारनामा के विलेख के खंड 22 ने एजेंट को सभी दस्तावेजों को निष्पादित करने और पंजीकृत करने की शक्ति प्रदान की; (iv) किसी दस्तावेज़ को निष्पादित करने और उसे पंजीकरण के लिए प्रस्तुत करने की शक्ति का अर्थ पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49 के आलोक में पंजीकरण की आवश्यकता वाले दस्तावेजों को निष्पादित करने की शक्ति के रूप में समझा जाना चाहिए; और (v) इसलिए, प्रतिवादी की तरह एक वास्तविक खरीदार को पीड़ित नहीं होना चाहिए।

9. लेकिन हम प्रत्यर्थी के विद्वान अधिवक्‍ता के उपरोक्‍त निवेदनों से सहमत नहीं हैं। यह एक स्पष्ट और सरल तथ्य है कि अपीलकर्ता द्वारा अपनी बहन के पक्ष में 21.07.1971 को निष्पादित मुख्तारनामा विलेख में एजेंट को सशक्त बनाने वाले प्रावधान शामिल थे: (i) खंड 15 के तहत पट्टे देने के लिए; (ii) यदि आवश्यक हो तो जमानत के साथ या उसके बिना उधार लेना, और निष्पादित करना और यदि आवश्यक हो, तो इसके संबंध में सभी दस्तावेजों को क्लॉज 20 के तहत पंजीकृत करना; और (iii) अपने नाम पर, अपीलकर्ता के लिए और उसकी ओर से दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने और उन्हें पंजीकरण के लिए प्रस्तुत करने के लिए, खंड 22 के तहत।

लेकिन संपत्ति को बेचने के लिए एजेंट को अधिकृत और सशक्त बनाने वाले विलेख में कोई खंड नहीं था। यह तर्क कि विलेख का मसौदा बार के एक प्रमुख द्वारा तैयार किया गया था, प्रतिवादी के पक्ष में एक तर्क नहीं है। यह इस कारण से है कि ड्राफ्ट्समैन ने शामिल करने के लिए चुना है, (i) संपत्ति को पट्टे पर देने के लिए एक एक्सप्रेस शक्ति; और (ii) किसी भी उधार के लिए संपत्ति की पेशकश करने वाले किसी भी दस्तावेज को निष्पादित करने की एक स्पष्ट शक्ति, लेकिन संपत्ति को बेचने के लिए एक एक्सप्रेस शक्ति नहीं।

इसलिए, ऐसा प्रतीत होता है कि ड्राफ्ट्समैन के पास स्पष्ट निर्देश थे और उसने उन निर्देशों का ईमानदारी से पालन किया। पावर ऑफ अटॉर्नी के एक दस्तावेज से बेचने की शक्ति का अनुमान नहीं लगाया जाना चाहिए। ट्रायल कोर्ट और साथ ही उच्च न्यायालय इस निष्कर्ष पर आधारित थे कि दस्तावेज़ बिक्री की कोई शक्ति प्रदान नहीं करता था। 10. वास्तव में उच्च न्यायालय ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 41 के तहत प्रतिवादी द्वारा मांगी गई शरण को भी खारिज कर दिया जो इस प्रकार है:

"दिखाई देने वाले मालिक द्वारा स्थानांतरण। - जहां, अचल संपत्ति में रुचि रखने वाले व्यक्तियों की सहमति, व्यक्त या निहित, एक व्यक्ति ऐसी संपत्ति का प्रत्यक्ष मालिक है और उसे विचार के लिए स्थानांतरित करता है, हस्तांतरण जमीन पर शून्यकरणीय नहीं होगा कि हस्तांतरणकर्ता इसे करने के लिए अधिकृत नहीं था: बशर्ते कि हस्तांतरणकर्ता ने यह सुनिश्चित करने के लिए उचित देखभाल करने के बाद कि हस्तांतरणकर्ता के पास हस्तांतरण करने की शक्ति थी, ने अच्छे विश्वास में काम किया है।"

11. उच्च न्यायालय ने और हमारे विचार में ठीक ही कहा है, कि यदि प्रतिवादी ने धारा 41 के परंतुक के अनुसार उचित सावधानी बरती होती, तो वे आसानी से पता लगा सकते थे कि बिक्री की कोई शक्ति नहीं थी।

12. दुर्भाग्य से (i) यह पता लगाने के बाद कि मुख्तारनामा में बेचने का अधिकार नहीं था; और (ii) कि प्रतिवादी अधिनियम की धारा 41 के लाभ का दावा नहीं कर सकता, उच्च न्यायालय अधिनियम की धारा 3 के संदर्भ में अपीलकर्ता को रचनात्मक नोटिस देने में त्रुटि में पड़ गया। अधिनियम की धारा 3 में प्रासंगिक व्याख्या खंड इस प्रकार है:

"व्याख्या खंड-

xxxx xxx xxxx

"एक व्यक्ति को एक तथ्य की सूचना" कहा जाता है, जब वह वास्तव में उस तथ्य को जानता है, या जब, लेकिन किसी जांच या खोज से जानबूझकर परहेज करने के लिए, जिसे उसे करना चाहिए, या घोर लापरवाही के लिए, वह इसे जानता होगा।

स्पष्टीकरण Iजहां अचल संपत्ति से संबंधित कोई लेन-देन कानून द्वारा आवश्यक है और एक पंजीकृत लिखत द्वारा किया गया है, ऐसी संपत्ति या किसी हिस्से को प्राप्त करने वाले किसी भी व्यक्ति, या ऐसी संपत्ति में हिस्सेदारी या ब्याज को ऐसे साधन की सूचना माना जाएगा पंजीकरण की तारीख से या, जहां संपत्ति सभी एक उप-जिले में स्थित नहीं है, या जहां पंजीकृत साधन भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 (1908 का 16) की धारा 30 की उपधारा (2) के तहत पंजीकृत किया गया है। किसी भी उप-पंजीयक द्वारा, जिसके उप-जिले में अर्जित की जा रही संपत्ति का कोई भाग, या जिस संपत्ति में शेयर या ब्याज अर्जित किया जा रहा है, उसका कोई हिस्सा स्थित है, जिस पर इस तरह के पंजीकृत लिखत का कोई ज्ञापन दायर किया गया है: बशर्ते कि-

(1) लिखत को पंजीकृत कर लिया गया है और उसका पंजीकरण भारतीय पंजीकरण अधिनियम, 1908 (1908 का 16) और उसके तहत बनाए गए नियमों द्वारा निर्धारित तरीके से पूरा किया गया है,

(2) उस अधिनियम की धारा 51 के तहत रखी गई पुस्तकों में साधन या ज्ञापन को विधिवत दर्ज या दायर किया गया है, और

(3) उस अधिनियम की धारा 55 के तहत रखे गए सूचकांकों में लेन-देन के बारे में विवरण जिससे साधन संबंधित है, सही ढंग से दर्ज किया गया है।

स्पष्टीकरण II. कोई भी व्यक्ति जो किसी अचल संपत्ति या ऐसी किसी संपत्ति में कोई हिस्सा या ब्याज प्राप्त करता है, उसे किसी ऐसे व्यक्ति के शीर्षक, यदि कोई हो, के बारे में नोटिस माना जाएगा, जो उस समय वास्तविक कब्जे में है।

स्पष्टीकरण III. एक व्यक्ति को किसी तथ्य का नोटिस प्राप्त माना जाएगा यदि उसका एजेंट व्यवसाय के दौरान उसकी ओर से कार्य करते हुए उसकी सूचना प्राप्त करता है जिसके लिए वह तथ्य महत्वपूर्ण है: बशर्ते कि, यदि एजेंट कपटपूर्वक तथ्य को छुपाता है, तो किसी भी व्यक्ति के खिलाफ, जो धोखाधड़ी का पक्षकार था या अन्यथा संज्ञान में था, उसके खिलाफ प्रिंसिपल पर नोटिस का आरोप नहीं लगाया जाएगा।"

13. उपरोक्त व्याख्या खंड के प्रभावी होने के लिए दो बातें महत्वपूर्ण हैं। वे हैं: (i) किसी जांच या तलाशी से जानबूझकर परहेज; और (ii) घोर लापरवाही। उपरोक्त व्याख्या खंड के तहत स्पष्टीकरण I और स्पष्टीकरण II एक अचल संपत्ति प्राप्त करने वाले व्यक्ति पर लागू होते हैं, जिससे संबंधित लेन-देन कानून द्वारा एक पंजीकृत साधन द्वारा प्रभावी होने की आवश्यकता होती है। उच्च न्यायालय ने उपरोक्त व्याख्या खंड को उल्टा कर दिया है और मुख्तारनामा के एक विलेख के संबंध में प्रधानाचार्य को एजेंट द्वारा की गई बिक्री की धारा 3 के संदर्भ में रचनात्मक नोटिस दिया है।

14. उच्च न्यायालय द्वारा यह तर्क देने के लिए कि अपीलकर्ता को अलगाव को चुनौती देनी चाहिए थी, यह तर्क है कि अपीलकर्ता का कब्जा नहीं था। यहां फिर से, उच्च न्यायालय इस बात की सराहना करने में विफल रहा कि पावर ऑफ अटॉर्नी के तहत एक एजेंट का कब्जा भी प्रिंसिपल का कब्जा है और एजेंट द्वारा की गई कोई भी अनधिकृत बिक्री प्रिंसिपल के कब्जे से अलग होने के समान नहीं होगी।

15. विभाजन के मुकदमे में वादी के लिए अलगाव को रद्द करने की मांग करना हमेशा आवश्यक नहीं होता है। इस सिद्धांत के पीछे कई कारण हैं। एक यह है कि विदेशी और साथ ही सहभागी अभी भी सहभागी के हिस्से की सीमा तक अलगाव को बनाए रखने के हकदार हैं। अंतिम डिक्री की कार्यवाही में, विदेशी के लिए यह भी खुला हो सकता है कि वह हस्तांतरणकर्ता के हिस्से के लिए हस्तांतरित संपत्ति के आवंटन की मांग करे, ताकि इक्विटी को उचित तरीके से निकाला जा सके। इसलिए, उच्च न्यायालय ने अपीलकर्ता के खिलाफ, अलगाव को चुनौती देने में उसकी विफलता को गलत बताया।

16. प्रतिवादी के विद्वान वकील ने दिल्ली विकास प्राधिकरण बनाम दुर्गा चंद कौशिश 1 में इस न्यायालय के निर्णय पर भरोसा किया, जो कि सामान्य मुख्तारनामा के विलेख, प्रदर्शनी ए 1 को समझते समय अपनाए जाने वाले व्याख्या के नियम के बारे में अपने तर्क के समर्थन में था। उन्होंने सैयद अब्दुल खादर बनाम रामी रेड्डी और अन्य 2 में इस अदालत के फैसले पर भी भरोसा किया कि इस सवाल को घर चलाने के लिए कि पावर ऑफ अटॉर्नी का अर्थ कैसे लगाया जाना चाहिए।

17. हम नहीं जानते कि पूर्वोक्त निर्णयों में निर्धारित अनुपात को प्रतिवादी के लाभ के लिए कैसे लागू किया जा सकता है। स्पष्ट और सरल तथ्य के रूप में, एक्ज़िबिट ए1, पावर ऑफ अटॉर्नी में एजेंट को संपत्ति बेचने के लिए अधिकृत करने वाला एक खंड शामिल नहीं था, हालांकि इसमें दो स्पष्ट प्रावधान थे, एक संपत्ति को पट्टे पर देने के लिए और दूसरा आवश्यक दस्तावेजों को निष्पादित करने के लिए यदि कोई एजेंट द्वारा किए गए किसी भी उधार के लिए सुरक्षा की पेशकश की जानी थी।

इसलिए, जटिल तर्क से, बिक्री की शक्ति को व्यक्त करने के लिए विराम चिह्न नहीं बनाया जा सकता है। यहां तक ​​कि प्रतिवादी के विद्वान अधिवक्ता द्वारा विश्वास किए गए निर्णय से भी यह स्पष्ट हो जाता है कि आमतौर पर पावर ऑफ अटॉर्नी को न्यायालय द्वारा सख्ती से समझा जाना चाहिए। न तो रामनाथ अय्यर का कानून शब्दकोष और न ही पंजीकरण अधिनियम की धारा 49 मुख्तारनामा के विलेख में निहित खंडों को बढ़ा या बढ़ा सकती है।

18. जैसा कि चर्च ऑफ क्राइस्ट चैरिटेबल ट्रस्ट एंड एजुकेशनल चैरिटेबल सोसाइटी बनाम पोंनिअम्मन एजुकेशनल ट्रस्ट3 में इस न्यायालय द्वारा आयोजित किया गया था, दस्तावेज़ को एजेंट को स्पष्ट रूप से अधिकृत करना चाहिए, (i) बिक्री विलेख निष्पादित करने के लिए; (ii) इसे पंजीकरण के लिए प्रस्तुत करना; और (iii) पंजीकरण प्राधिकारी के समक्ष निष्पादन की स्वीकृति देना।

19. यह संपत्ति के हस्तांतरण के कानून का एक मौलिक सिद्धांत है कि "कोई भी अपने आप से बेहतर शीर्षक प्रदान नहीं कर सकता है" (निमो डेट क्वॉड नॉन हैबेट)। अपीलकर्ता की बहन के पास प्रतिवादी के विक्रेताओं को संपत्ति बेचने का अधिकार नहीं था। इसलिए, प्रतिवादी के विक्रेता संपत्ति के लिए कोई वैध शीर्षक प्राप्त नहीं कर सकते थे। यदि प्रतिवादी के विक्रेताओं के पास स्वयं कोई शीर्षक नहीं था, तो उनके पास प्रतिवादी को बताने के लिए कुछ भी नहीं था, सिवाय शायद मुकदमेबाजी के।

20. इसलिए, अपील की अनुमति दी जाती है, उच्च न्यायालय के आक्षेपित निर्णय को अपास्त किया जाता है और विचारण न्यायालय द्वारा पारित निर्णय और प्रारंभिक डिक्री को बहाल किया जाता है। लागत के रूप में कोई ऑर्डर नहीं होगा।

.....................................जे। (हेमंत गुप्ता)

.....................................J (V. Ramasubramanian)

1 अप्रैल, 2022

नई दिल्ली।

1 (1973) 2 एससीसी 825

2 (1979) 2 एससीसी 601

3 (2012) 8 एससीसी 706

 

Thank You